Verwirkung (Miete) / 2 Betriebskosten

Jährliche Abrechnung

Die bisherige Rechtsprechung über die Verwirkung des Anspruchs des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung von Nebenkosten aus Umlageabrechnung ist durch § 556 Abs. 3 BGB, der durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführt wurde, überholt. Danach ist über die Vorauszahlung für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

Nachforderung ausgeschlossen

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Es handelt sich hierbei also um eine Ausschlussfrist. Auf den Gesichtspunkt der Verwirkung kommt es nicht mehr an.

Auch der Mieter hat Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB). Eine zum Nachteil des Mieters hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB). Vgl. hierzu auch "Betriebskostenabrechnung: Rechte der Mieter und Vermieter".

Zahlung eines Saldos

Hat der Vermieter innerhalb der Ausschlussfrist seine Betriebskostenabrechnung erstellt, so unterliegt auch der Anspruch auf Zahlung des Saldos aus der Abrechnung der Verwirkung, wenn Umstände vorliegen, nach denen der Mieter darauf vertrauen durfte, dass der Vermieter die Forderung nicht mehr geltend macht. Wie bereits ausgeführt, gilt grundsätzlich, dass eine Verwirkung vor Ablauf der Verjährung nur ganz ausnahmsweise angenommen werden kann. Eine solche Ausnahme hat der BGH in einem besonderen Fall bejaht und Verwirkung angenommen:

Der Vermieter rechnete seine Nebenkosten in den Jahren 2001 bis 2007 ab mit einer Forderung zu seinen Gunsten. Der Mieter erhob im wesentlichen inhaltsgleiche Einwendungen. Der Vermieter zeigte keine Reaktion und verfolgte seinen Anspruch nicht weiter. Auch auf die Abrechnung für 2005 wurden fristgerecht gleiche Einwendungen erhoben. Diese Abrechnung machte der Vermieter nun kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist Ende 2009 gerichtlich geltend. Hinzu kam, dass der Mieter die vermietete Wohnung im Jahr 2007 in einer Zwangsversteigerung ersteigert hatte. Zwar sprach das Zeitmoment isoliert nicht für den Mieter, aber bei der langen Vorgeschichte durfte er hier darauf vertrauen, dass auch der Anspruch für 2005 nicht mehr weiterverfolgt wurde.^[1]

[1] BGH, Beschluss v. 21.2.2012, VIII ZR 146/11