Vorschuss-Beschluss (2) / 5 Hinweis

Problemüberblick

In dem Fall geht es zum einen um die Frage, wie der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu formulieren und nach § 23 Abs. 2 WEG anzukündigen ist. Mit diesem Problem hat sich das LG nur teilweise beschäftigt. Es spricht immerhin die Frage der Beschlusskompetenz an. Hier wird derzeit diskutiert, ob es überhaupt eine Beschlusskompetenz gibt, den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung durch einen Beschluss zu genehmigen. Diese Frage wird überwiegend verneint. Im Wege der Auslegung wird dann in der Regel aber behauptet, die Wohnungseigentümer hätten gar nicht die Absicht gehabt, den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung durch einen Beschluss zu genehmigen, sondern Vor- oder Nachschüsse anzuordnen.

Zum anderen geht es um die Frage der Abrechnung der Kosten für Wärme und Warmwasser. Hier hat der BGH mit Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10, Grundsätze entwickelt, die jeder Verwaltung bekannt sein müssen, und die im Folgenden wenigstens kursorisch dargestellt werden. Im Fall geht es nicht um diese Kosten. Es geht vielmehr um das im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stehende Heizöl. Dieser Vermögenswert hat keinen Platz in der Jahresabrechnung, da dort nur Einnahmen und Ausgaben darzustellen sind. Der bevorratete Brennstoff ist mithin im Vermögensbericht, nicht aber in der Jahresabrechnung anzugeben, denn es handelt sich nicht um einen Geldfluss in dem betreffenden Jahr.

Heizkosten in der Gesamt- und Einzelabrechnung: Grundsätze

Die Verwaltung hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenabrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung, wenn alle in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden.

• Demnach hat die Gesamtabrechnung sämtliche Kosten zu enthalten, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im jeweiligen Abrechnungszeitraum im Zusammenhang mit der Beschaffung von Brennstoffen entstanden sind.
• In der Einzelabrechnung sind die Heizkosten hingegen entsprechend den Vorgaben der Heizkostenverordnung verbrauchabhängig abzurechnen. Es sind die in der jeweiligen Abrechnungsperiode tatsächlich verbrauchten Heizkosten auszuweisen und auf die Wohnungseigentümer umzulegen.
• Der Umstand, dass sich die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer verständlichen Erläuterung versehen ist (BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10, Rn. 16).