Wärmecontracting / 4 Umstellung des Betriebs der zentralen Heizungsanlage auf die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme

Eine Umstellung von der Eigenversorgung auf die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme auch gegen den Willen des Mieters ist möglich, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind^[1]:

1. Der Mieter muss nach den Vereinbarungen des Mietvertrags verpflichtet sein, die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen;
2. die Wärme muss nach der Umstellung mit verbesserter Effizienz aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert werden;
3. die Kosten der Wärmelieferung dürfen die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen.

[1] § 556c Abs. 1 BGB.

4.1 Anwendungsbereich des § 556c BGB

Die Regelungen in § 556c Abs. 1 bis 3 BGB gelten für die Wohnraum- und – gem. § 578 Abs. 2 BGB – auch für die Geschäftsraummiete. Jedoch sind bei der Geschäftsraummiete abweichende Vereinbarungen möglich. Für die Wohnraummiete sind Regelungen zum Nachteil des Mieters unwirksam.^[1]

§ 556c BGB regelt ausschließlich die Frage, unter welchen Voraussetzungen die ursprüngliche, im Mietvertrag vereinbarte Kostentragungspflicht des Mieters für Heiz- und Warmwasserkosten bei der Umstellung von Zentralheizung auf die eigenständige gewerbliche Lieferung abgeändert wird.

Wichtig

Nicht bei Neuvertragsabschluss

Für Vereinbarungen beim Neuabschluss des Mietvertrags gilt die Regelung nicht.^[2]

Vereinbarungen nach Vertragsschluss sind möglich; auch hierfür gilt weder § 556c BGB noch die WärmeLV. Ebenso ist § 556c BGB unanwendbar, wenn der Vermieter den Contractor wechselt oder wenn ein bestehender Wärmelieferungsvertrag verlängert wird. Schließt der Vermieter zunächst einen Wärmelieferungsvertrag mit kurzer Laufzeit und verlängert er ihn in der Folgezeit unter Akzeptanz eines höheren Lieferpreises, so ist § 556c BGB unanwendbar. Die jeweiligen Verträge sind wirksam^[3], weil die WärmeLV keine Mindestlaufzeit vorschreibt.

Achtung

Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei Vertragsverlängerung beachten

Dem Vermieter kann aber ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zur Last fallen, wenn die jeweiligen Preise über den Preisen konkurrierender Anbieter liegen.

[1] § 556c Abs. 4 BGB.

[2] Gesetzesbegründung, BT-Drucks. 17/10485 S. 23.

[3] a. A.: Hinz, WuM 2014, 55, 65: Umgehungsgeschäft.

4.1.1 Vermietete Eigentumswohnung

Für vermietete Eigentumswohnungen gelten keine Besonderheiten.

Zwar können die Wohnungseigentümer eine Umstellung auf die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser beschließen, ohne § 556c BGB zu beachten. Ebenso sind die Wohnungseigentümer nicht an die WärmeLV gebunden.

Achtung

WEG-Beschluss ist nicht umsetzbar

Jedoch können solche Beschlüsse im Mietverhältnis nicht umgesetzt werden.

Das kann dazu führen, dass ein von § 556c BGB abweichender Beschluss gegen § 21 Abs. 4 WEG, nämlich eine ordnungsgemäße Verwaltung, verstößt.

Wichtig

Der WEG-Beschluss sollte § 556c BGB entsprechen

Wenn Ihr Verwalter und/oder die Miteigentümer diese Vorschrift nicht kennen, wirken Sie auf einen entsprechenden Beschluss hin, um die o. g. Probleme entweder mit Ihrem Mieter oder innerhalb der WEG zu vermeiden.

4.1.2 Preisgebundener Wohnraum

Beim preisgebundenen Wohnraum richtet sich die Umstellung nach den §§ 5, 8 ff. NMV; diese Vorschriften gehen § 556c BGB als spezielle Regelung vor.^[1]

Durch die Umstellung ändern sich die für die Berechnung der zulässigen Einzelmiete maßgeblichen Kostenansätze (Gesamtkosten, Finanzierungsmittel, laufende Aufwendungen). Der Vermieter muss deshalb die Einzelmiete mittels einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung neu bestimmen.^[2] Diese Miete ist regelmäßig geringer als die Miete vor der Umstellung.

[1] Gesetzentwurf, BT-Drucks. 17/10485 S. 23.

[2] § 5 NMV.

4.2 Voraussetzungen für die Umstellung

4.2.1 Eigenversorgung

Die Umstellung setzt voraus, dass der Vermieter nach den Vereinbarungen im Mietvertrag zur Wärmelieferung verpflichtet ist. Eine Eigenversorgung in diesem Sinne liegt vor, wenn die Wärme und das Warmwasser in einer zentralen Heizungsanlage oder einer vermietereigenen Etagenheizung erzeugt wird.

Bei der Etagenheizung gilt dasselbe, wenn durch die Anlage mehrere Nutzer versorgt werden. Wird nur ein Nutzer durch die Etagenheizung mit Wärme und Warmwasser versorgt, können die Parteien vereinbaren, dass die Kosten verbrauchsabhängig vom Mieter getragen werden; in diesem Fall ist § 556c BGB anwendbar.

Denkbar ist aber auch die Vereinbarung einer Pauschalmiete; in diesem Fall ist § 556c BGB unanwendbar, weil die Vorschrift voraussetzt, dass der Mieter die "Betriebskosten für Wärme und Warmwasser zu tragen" hat. Daran fehlt es, wenn diese Kosten in der Miete enthalten sind.

Ist eine Wohnung mit Einzelöfen ausgestattet, obliegt die Beschaffung des Brennstoffs und der Betrieb der Öfen i. d. R. dem Mieter. In diesem Fall ist § 556c Abs. 1 BGB unanwendbar.

4.2.2 Kostentragungspflicht des Mieters

Weiter ist erforderlich, dass der Mieter die Betriebskosten der Wärmeversorgung zu tragen hat. Dies gilt, wenn entweder

• eine Betriebskostenumlage mit Vorschusszahlung und Abrechnungspflicht oder
• eine Betriebskostenpauschale

vereinbart ist.

Soweit die HeizkostenV gilt, haben Pauschalmietvereinbarungen – außer bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von dene...