Wasserkosten bei gemischt genutztem Gebäude umlegen

Leitsatz

Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 556a

Kommentar

Die Entscheidung behandelt die Umlage der Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung in einem aus einer Gewerbeeinheit (Nutzfläche: ca. 312 qm) und 4 Wohnungen (Gesamtfläche: 295 qm) bestehenden Gebäude. Der gesamte Verbrauch an Frischwasser wird über einen Hauptwasserzähler erfasst. Der Wasserverbrauch der Gewerbeeinheit wird mittels eines Zwischenwasserzählers ermittelt. Die Wohnungen sind nicht mit Zwischenzählern ausgestattet. In den jeweiligen Mietverträgen ist vereinbart, dass die Mieter u.a. die Wasser- und Abwasserkosten zu tragen haben; über den Umlagemaßstab enthalten die jeweiligen Mietverträge keine Regelung. Der Vermieter hat von den Gesamtkosten die durch den Zwischenzähler erfassten Mengen auf den Mieter der Gewerbeeinheit umgelegt. Den verbleibenden Rest hat er auf die 4 Wohnungen nach dem Verhältnis der Wohnflächen verteilt. Der BGH hatte zu entscheiden, ob diese Form der Kostenverteilung mit den gesetzlichen Vorgaben im Einklang steht.

Das Problem ergibt sich aus dem Umstand, dass nach der sog. "Differenzberechnung" lediglich der auf die Gewerbeeinheit entfallende Anteil durch einen Zwischenzähler erfasst wird. Diese Methode liefert nämlich keine exakten Ergebnisse, weil zwischen Haupt- und Zwischenzähler bauartbedingte Unterschiede in der Messgenauigkeit bestehen. Deshalb ist in § 5 Abs. 2 Satz 2 HeizKV geregelt, dass der Vermieter bei der Umlage der Heizkosten auf verschiedenartige Nutzer zunächst "eine Vorerfassung nach Nutzergruppen" durchführen muss.

Hierzu hat der BGH entschieden, dass es nicht genügt, wenn lediglich der Wärmeanteil einer Gruppe gemessen und der anderen Gruppe der verbleibende Rest vom Gesamtverbrauch zugewiesen wird; vielmehr sei der Wärmeanteil jeder Gruppe zu erfassen (BGH, Urteil v. 16.7.2008, VIII ZR 57/07, WuM 2008 S. 556: "Erfassen bedeutet messen, nicht berechnen"). Der BGH hat dies mit dem Wortlaut des § 5 Abs. 2 HeizKV und mit den Messungenauigkeiten der Differenzberechnung begründet.

Für die Umlage der Wasser- und Abwasserkosten spielen diese Gesichtspunkte jedoch keine Rolle. Zum einen fehlt für diese Betriebskostenart eine dem § 5 Abs. 2 HeizKV entsprechende Regelung. Zum anderen folgt aus dem gesetzlichen Umlagemaßstab des § 556a Abs.1 BGB, also der Umlage der Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen, dass der Gesetzgeber gewisse Ungenauigkeiten bei der Abrechnung bewusst in Kauf genommen hat.

Anmerkung

Sind die Wohnungen ebenfalls mit Zwischenwasserzählern ausgestattet, so sind die Betriebskosten zwingend nach dem hierdurch erfassten Verbrauch umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Umlage nach der "Differenzberechnung" scheidet aus. Gleiches gilt, wenn mit den Wohnungsmietern vertraglich vereinbart ist, dass der Verbrauch der Wohnungen durch gesonderten Zwischenwasserzähler ermittelt wird.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 25.11.2009, VIII ZR 69/09BGH, Urteil v. 25.11.2009, VIII ZR 69/09, WuM 2010 S. 35 m. Anm. Flatow, jurisPR-MietR 3/2010 Anm. 2