WEMoG: Anspruch des Mieters auf bauliche Veränderung der Mietsache

Zusammenfassung

Überblick

§ 554 BGB n. F. umfasst den Anspruch des Mieters gegen den Vermieter, von diesem die Erlaubnis für bestimmte bauliche Veränderungen der Mietsache verlangen zu können. Obwohl § 554 BGB n. F. im Rahmen des WEMoG geschaffen wurde, handelt es sich um eine rein mietrechtliche Vorschrift, die für alle Mietverhältnisse gilt. Gemäß § 554 BGB n. F. haben Mieter in Zukunft einen Gestattungsanspruch gegen ihren Vermieter, auf eigene Kosten Maßnahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchschutz dienen, durchzuführen.

1 Was ist neu?

BGB a. F.	BGB n. F.
§ 554a Barrierefreiheit	§ 554 Barrierereduzierung, E-Mobilität und Einbruchsschutz
(1) 1Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. 2Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. 3Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen. (2) 1Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen. 2§ 551 Abs. 3 und 4 gilt entsprechend.	(1) 1Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. 2Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. 3Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten; § 551 Absatz 3 gilt entsprechend.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.	(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die bisherige Fassung des § 554a BGB a. F. zu Maßnahmen der Barrierefreiheit wird gestrichen. § 554 BGB ist derzeit nicht belegt und wird künftig die durch das WEMoG neu eingeführten Ansprüche auf Barrierereduzierung, E-Mobilität und Einbruchschutz regeln.

Neu: Anspruch des Mieters auf bestimmte bauliche Veränderungen

§ 554 BGB n. F. umfasst den Anspruch des Mieters gegen den Vermieter, von diesem die Erlaubnis für bestimmte bauliche Veränderungen der Mietsache verlangen zu können. Der Anspruch des Mieters soll künftig gemäß § 554 BGB n. F. folgende Maßnahmen umfassen:

• Maßnahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder
• dem Einbruchschutz

dienen.

2 Anspruchsberechtigte

Wohnraummieter

§ 554 BGB n. F. ist auf die Neuregelung in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 WEG n. F. abgestimmt.^[1] Dadurch soll der Anspruch des Mieters auf Erlaubnis der in § 554 BGB n. F. geregelten Maßnahmen bei Vermietung einer Eigentumswohnung mit den wohnungseigentumsrechtlichen Vorschriften über bauliche Veränderungen harmonisiert werden.

Gewerbe- und Geschäftsraummieter

Die Bestimmung gilt auch im Gewerbe- bzw. Geschäftsraummietrecht, wie die entsprechende Ergänzung in § 578 Abs. 1 BGB n. F. verdeutlicht. Für den Bereich des Wohnungseigentums relevant sind hier also Mietverhältnisse über Teileigentumseinheiten, denn auch die Mieter von Teileigentum sollen bauliche Veränderungen verlangen können, die der Barrierefreiheit, der Elektromobilität und dem Einbruchschutz dienen.

Geltungsbereich der Norm

§ 554 BGB n. F. wird zwar im Rahmen des WEMoG geschaffen, es handelt sich aber nach wie vor um eine mietrechtliche Vorschrift des BGB, weshalb sie selbstverständlich nicht nur für das vermietete Wohnungseigentum gilt, sondern allgemein die Rechtsverhältnisse zwischen Mietern und Vermietern ausgestaltet. Wenn also im Folgenden von "dem Vermieter" die Rede ist, impliziert dieser Terminus auch "den vermietenden Wohnungseigentümer". Würde im Folgenden stets die Rede vom vermietenden Wohnungseigentümer sein, könnte der verfälschende Eindruck entstehen, die Bestimmung gelte nur für vermietetes Wohnungseigentum.

[1] Vgl. Privilegierte Maßnahme.

3 Anspruch auf bauliche Veränderung

§ 554 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F. ermöglicht es dem Mieter, von seinem Vermieter pauschal die Gestattung baulicher Maßnahmen verlangen zu können.

3.1 Zum Mitgebrauch überlassen?

Zunächst ist der Anspruch des Mieters davon abhängig, ob ihm der Mitgebrauch überlassen ist.

Praxis-Beispiel

Treppenlift im Treppenhaus

Bereits sachlogisch muss dem Mieter das gemeinschaftliche Treppenhaus zum Mitgebrauch überlassen sein, ansonsten könnte er die von ihm gemietete Wohnung gar nicht erreichen. Will also der Mieter im gemeinschaftlichen Treppenhaus einen Treppenlift einbauen, damit er seine Wohnung barrierefrei erreichen kann, ist der Regelungsbereich des § 554 BGB n. F. tangiert.

Praxis-Beis...