WEMoG: Bauliche Veränderungen – privilegierte Maßnahmen, ... / 4 Gemeinschaftliche Maßnahme

4.1 Grundsätze

Wie nach bisheriger Rechtslage auch, können die Wohnungseigentümer jede Art der baulichen Veränderung mehrheitlich beschließen. Derzeit stellt das Gesetz noch auf das Zustimmungserfordernis sämtlicher über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG a. F. beeinträchtigten Wohnungseigentümer ab. Dennoch ist den Wohnungseigentümern eine grundsätzliche Beschlusskompetenz eingeräumt, weshalb mangels Erhebung einer Anfechtungsklage der Beschluss bestandskräftig wird und in der Folge auch die über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG a. F. hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer die Baumaßnahme dulden müssen, insbesondere deren Beseitigung nicht mehr verlangen können.

Künftig kommt es nicht mehr auf die Zustimmung z. B. durch die Baumaßnahme beeinträchtigter Wohnungseigentümer an. Wird eine Baumaßnahme mehrheitlich beschlossen, sind zunächst grundsätzlich auch beeinträchtigte Wohnungseigentümer gebunden. Allerdings haben sie nach wie vor die Möglichkeit der Beschlussanfechtung. Die Anfechtungsklage wird aber nur dann erfolgreich sein, wenn die Baumaßnahme mit einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage oder einer unbilligen Beeinträchtigung eines Wohnungseigentümers gegenüber anderen Wohnungseigentümern verbunden ist.

Nach wie vor gilt der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer, die einer Maßnahme baulicher Veränderung zugestimmt haben, deren Kosten zu tragen haben und zur alleinigen Nutzung berechtigt sind. Von diesem Grundsatz wird es gemäß § 21 Abs. 2 WEG n. F. 2 Ausnahmen geben:

1. Die bauliche Veränderung wird mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die die Mehrheit der Miteigentumsanteile repräsentieren und die Maßnahme der baulichen Veränderung ist nicht mit unerheblichen Kosten verbunden.
2. Die Kosten einer einfach-mehrheitlich beschlossenen Baumaßnahme amortisieren sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums.

Abweichend vereinbartes Stimmrecht

Richtet sich das Stimmrecht abweichend vom gesetzlichen Kopfstimmrecht aufgrund einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen oder Objekten, ist für eine Beschlussfassung mit der Kostenfolge des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG n. F. zu beachten, dass auf 2/3 der abgegebenen Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile abgestellt wird. Hieraus dürfte entsprechend der derzeit noch geltenden Rechtlage in §§ 16 Abs. 4 Satz 2 und 22 Abs. 1 Satz 1 WEG a. F. folgen, dass die abgegebenen Stimmen abweichend vom vereinbarten Stimmprinzip nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG zu ermitteln sind. Allerdings enthält § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. keine ausdrückliche Inbezugnahme auf § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG. Auch in der Gesetzesbegründung findet sich nichts zu dieser Problematik.

Freilich könnte man sich insoweit auf den Standpunkt stellen, dass Wohnungseigentümer, die ohnehin mehr als 2/3 der Miteigentumsanteile repräsentieren, erst recht das weitere Quorums-Erfordernis der Hälfte der Miteigentumsanteile erfüllen.

Andererseits kann aber auch nicht ausgeschlossen werden, dass es sich ggf. um ein Redaktionsversehen handelt, weil z. B. die Neuregelung des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. bezüglich der Rückausnahme von der Ausnahme der Bestellung eines zertifizierten Verwalters das Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG ausdrücklich in Bezug nimmt.^[1]

Ggf. hilft die Neuregelung des § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. zumindest indirekt weiter, nach der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht. Sie entsteht dann im Fall der Teilung nach § 8 WEG als "Ein-Personen-Gemeinschaft" – allein bestehend aus dem teilenden Eigentümer.^[2] Dieser hat die Möglichkeit, "Ein-Personen-Beschlüsse" zu fassen – und dies auch mit Wirkung gegenüber der in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowie gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Wohnungseigentümer fingiert eintretende Erwerber. Selbst wenn bereits der eine oder andere Erwerber die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG n. F. erfüllen sollte, dürfte der teilende Eigentümer – freilich je nach Größe der Anlage – immer noch mehr als 2/3 der Miteigentumsanteile repräsentieren und auch Eigentümer von mehr als 2/3 der Objekte sein. Eine Beschlussfassung auf Grundlage des abweichend vereinbarten Stimmrechts wäre zumindest nach diesseits vertretener Ansicht für die Erwerber unzumutbar, weshalb das gesetzliche Kopfstimmrecht nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG anzuwenden wäre.

[1] Siehe Ausnahme von der Regel.

[2] Siehe Werdender Eigentümer = Fingierter Eigentümer.

4.2 Kostenamortisation

4.2.1 Modernisierende Erhaltung

Da künftig Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung gemäß § 22 Abs. 3 WEG a. F. ebenfalls bauliche Veränderungen im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG n. F. darstellen, kann die Beantwortung der Frage einer Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nicht vom Erreichen eines bestimmten Mehrheitsquorums abhängig gemacht werden. Vielmehr haben derartige mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossene Maßnahmen auch eine Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer zur Folge.

Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung zeichnen...