Alexander C. Blankenstein
8.2.1 "Klassische" bauliche Veränderung
Für die Frage der Kostentragungsverpflichtung von gemeinschaftlichen baulichen Veränderungen kommt es darauf an, mit welcher Mehrheit die Maßnahme beschlossen wurde. Zunächst gilt der Grundsatz, dass im Fall einfach-mehrheitlicher Beschlussfassung auch nur die zustimmenden Wohnungseigentümer die Kosten zu tragen haben. Wichtige Ausnahme von diesem Grundsatz stellen gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG n. F. alle baulichen Maßnahmen dar, deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Hier führt also auch ein einfacher Mehrheitsbeschluss zur Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer. Werden bauliche Veränderungen mit einer Mehrheit mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, sind die Kosten der Maßnahme nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG n. F. ebenfalls von allen Wohnungseigentümern zu tragen, es sei denn, diese sind unverhältnismäßig.
8.2.1.1 Einfacher Mehrheitsbeschluss
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| WEG n. F. |
§ 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen |
| (3) 1Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. 2Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1. |
Die Schwimmhalle
Beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich den Umbau mehrerer im Gemeinschaftseigentum stehender ungenutzter Räume im Souterrain in eine Schwimmhalle, ist dies auf Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG n. F. zulässig, ungeachtet der ggf. bestehenden Problematik einer "grundlegenden Umgestaltung" der Wohnanlage nach § 20 Abs. 4 WEG n. F., die im Beispiel aber wohl zu verneinen sein dürfte.
Die Beschlussfassung erfolgt mit einfacher Mehrheit nach §§ 20 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEG n. F. Die Kosten einer solchen Maßnahme haben nach § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG n. F. die Wohnungseigentümer zu tragen, die sie beschlossen haben.
Namentliche Dokumentation der Abstimmung in der Eigentümerversammlung
Der Verwalter muss bei der Beschlussfassung also ermitteln, welcher Wohnungseigentümer seine Zustimmung zu dem Beschluss erteilt und mit "Ja" gestimmt hat. Wohnungseigentümer, die sich ihrer Stimme enthalten oder gegen den Beschlussantrag gestimmt haben, sind von jeglicher Kostentragungspflicht befreit. Sie dürfen allerdings auch keine Nutzungen aus der beschlossenen Maßnahme ziehen. Die Kostenverteilung unter den kostentragungspflichtigen Wohnungseigentümern, also denjenigen, die für den Beschlussantrag gestimmt haben, richtet sich gemäß § 21 Abs. 3 WEG n. F. nach Miteigentumsanteilen.
5 von 10 errichten eine Schwimmhalle
Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. In der beschlussfassenden Versammlung sind 9 Wohnungseigentümer anwesend bzw. vertreten. 5 von ihnen – Wohnungseigentümer 1 bis 5 – stimmen für die Baumaßnahme. Die Kosten werden sich auf 50.000 EUR belaufen.
Der Betrag in Höhe von 50.000 EUR ist nach Miteigentumsanteilen unter den 5 zustimmenden Wohnungseigentümern zu verteilen. Lediglich zur einfachen Erläuterung sei unterstellt, dass alle 10 Eigentümer in gleicher Höhe Miteigentumsanteile repräsentieren. Von den 50.000 EUR tragen also Wohnungseigentümer 1 bis 5 jeweils 10.000 EUR.
Die Wohnungseigentümer 6 bis 10 müssen sich an den Kosten nicht beteiligen, sie dürfen allerdings die Schwimmhalle auch nicht nutzen.
"Nachzügler": Spätere Gestattung der Nutzung
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| WEG n. F. |
§ 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen |
| (4) 1Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. 2Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend. |
"Nachzügler" möchte ein Jahr später auch schwimmen
Nachdem die Schwimmhalle vor einem Jahr errichtet worden ist und die Wohnungseigentümer 1 bis 5 von den besonderen Vorteilen eines Hallenbads im Haus schwärmen, wächst bei Wohnungseigentümer 6 der Wunsch, die Schwimmhalle ebenfalls nutzen zu dürfen. Für diesen Fall regelt § 21 Abs. 4 WEG n. F., dass er verlangen kann, dass ihm die Nutzung der Schwimmhalle "nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird".
Dieses Verlangen ist nicht ohne Hürden: Wohnungseigentümer 6 hat nicht einfach einen durch entsprechende Vereinbarung mit den Wohnungseigentümern 1 bis 5 herbeizuführenden Anspruch auf Nutzung der Schwimmhalle. Er muss eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer herbeiführen – einen Beschluss, den nicht nur die die Maßnahme finanzierenden Wohnungseigentümer 1 bis 5 zu fassen haben, sondern die Gesamtgemeinschaft. Im Ergebnis muss also ein weiteres Mal über die Schwimmhalle abgestimmt werden, wenn Wohnungseigentümer, die bei der ursprünglichen Beschlussfassung entweder nicht mitgewirkt haben, sich ihrer Stimme enthalten oder sogar gegen die Maßnahme gestimmt haben, später doch noch an den Nutzungen partizipieren möchten.
§ 21 Abs. 4 WEG...