WEMoG: Nutzung, Gebrauch und bauliche Veränderung des Sondereigentums

Zusammenfassung

Überblick

Neuerungen bringt das WEMoG im Hinblick auf § 13 Abs. 2 WEG n. F. mit sich. Ein Wohnungseigentümer, der eine (bauliche) Veränderung seines Sondereigentums nach § 13 Abs. 2 WEG n. F. vornehmen möchte, benötigt keine Gestattung (also keinen Gestattungsbeschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer), wenn keinem anderen Wohnungseigentümer ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst.

1 Übersicht

§ 13 WEG n. F. regelt zunächst in Absatz 1 Nutzung und Gebrauch des Sondereigentums, um in Absatz 2 die Zulässigkeit von Maßnahmen am und im Sondereigentum zu regeln, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen.

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 13 Rechte des Wohnungseigentümers	§ 13 Rechte des Wohnungseigentümers aus dem Sondereigentum
(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.	(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.
(2) 1Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 berechtigt. 2An den sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums gebührt jedem Wohnungseigentümer ein Anteil nach Maßgabe des § 16.	(2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

2 Nutzung und Gebrauch

Was Nutzung und Gebrauch des Sondereigentums betrifft, regelt § 13 Abs. 1 WEG n. F. – in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtslage – das Recht eines jeden Wohnungseigentümers, "mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen" zu können.

Diese Regelung gilt also mit geringfügigen sprachlichen Modifikationen unverändert fort. Da sich das Sondereigentum künftig nicht mehr nur auf Gebäudeteile erstrecken kann, sondern auch auf Außenbereiche, wie insbesondere Kfz-Stellplätze, die sogar eigenständig verkehrsfähig sein können, oder Gartenflächen und Terrassen^[1], stellt § 13 Abs. 1 WEG n. F. konsequenterweise allgemein auf das Sondereigentum ab. Die bisher in § 13 Abs. 2 WEG a. F. geregelte Berechtigung zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums wird sich künftig in § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG n. F. finden.

Soweit § 13 Abs. 1 WEG n. F. keine Bezugnahme auf Reche Dritter mehr enthält, dient dies der Klarstellung, dass die Vorschrift lediglich die Rechte des Wohnungseigentümers gegenüber anderen Wohnungseigentümern regelt. Die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers gegenüber Dritten ergibt sich dagegen bereits aus § 903 BGB.^[2]

Im Übrigen bleibt § 13 Abs. 1 WEG n. F. wie bislang in gewissen Grenzen durch Vereinbarung abdingbar. Allerdings verleiht § 13 Abs. 1 WEG den einzelnen Wohnungseigentümern umfangreiche unentziehbare Rechte. Ohne Zustimmung des Wohnungseigentümers, kann ihm nicht das Recht genommen werden, seine Wohnung selbst zu nutzen, diese zu vermieten oder auch leer stehen zu lassen. Wohl aber sind diese in § 13 Abs. 1 WEG verbrieften Rechte verzichtbar. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer regeln, dass eine Vermietung^[3] oder auch eine Selbstnutzung^[4] ausgeschlossen ist. Die Vermietung kann des Weiteren durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer von der Zustimmung eines Dritten abhängig gemacht werden^[5], soweit die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden darf.^[6]

Auch künftig werden also Beschlüsse nichtig sein, die Nutzungsmöglichkeiten des Sondereigentums einschränken. Weiterhin ist es insbesondere nicht möglich, Vermietungsbeschränkungen beschließen zu können. Dies gilt auch für entsprechende Einschränkungen auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel dann, wenn nicht sämtliche Wohnungseigentümer dem Beschlussantrag zustimmen.^[7]

[1] Siehe Sondereigentum.

[2] BT-Drs. 19/18791, S. 51.

[3] BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 72/09, ZWE 2010 S. 130.

[4] BGH, Urteil v. 13.10.2006, V ZR 289/05, NJW 2007 S. 213.

[5] BGH, Urteil v. 15.6.1962, V ZB 2/62, NJW 1962 S. 1613.

[6] OLG Frankfurt a. M., Urteil v. 28.1.2004, 20 W 124/03, NZM 2004 S. 231.

[7] BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18, NJW 2019 S. 2083.

3 Baumaßnahmen

Das WEMoG greift mit der Neuregelung in § 13 Abs. 2 WEG n. F. sinngemäß die Rechtsprechung des BGH^[1] zur baulichen Veränderung des Sondereigentums auf: (2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßga...