WEMoG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbe ... / 2.2 Abrechnungswerk (§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F.)

Bestandteile

Nach alter Rechtslage^[1] besteht die Jahresabrechnung aus

• der Jahresgesamtabrechnung,
• einer Einzelabrechnung für jeden Eigentümer,
• einer Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sowie
• einer Darstellung der Entwicklung der Bankkonten.

Lediglich optional und somit nicht zwingend, sind eine Saldenliste^[2] sowie ein Vermögensstatus.^[3]

Was den Vermögensstatus betrifft, ist künftig § 28 Abs. 4 WEG n. F. zu beachten, der eine Verpflichtung des Verwalters statuiert, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Instandhaltungsrücklage (künftig: Erhaltungsrücklage) und ggf. weiterer gebildeter Rücklagen sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält.^[4]

Einnahmen-/Ausgabenrechnung

Was das Formbild der Jahresabrechnung betrifft, handelt es sich bei ihr nach wie vor um eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthalten muss. Die tatsächlichen Einnahmen und Kosten müssen dargestellt werden und dies aus sich heraus verständlich und plausibel.^[5] Grundsätzlich gilt insoweit, dass bilanzmäßige Darstellungen in Jahresabrechnungen nichts zu suchen haben, da es sich um eine reine Einnahmen-/Ausgabenrechnung handelt.^[6]

Jahresabrechnung ist nach wie vor ordnungsmäßig zu erstellen!

Wie beim Wirtschaftsplan gilt auch bei der Jahresabrechnung, dass diese nach wie vor ordnungsmäßig zu erstellen ist. Auch wenn Beschlussgegenstand lediglich die Abrechnungsspitze sein wird, hat ein jeder Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Diesen Anspruch kann er im Wege der Leistungsklage im Verfahren des § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG n. F. geltend machen. Im Fall des Klageerfolgs hätte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Regressanspruch gegen den Verwalter wegen der ihr auferlegten Verfahrenskosten.

Darstellung der Heizkosten in der Jahresabrechnung

Nach der Rechtsprechung des BGH^[7] sind in die Jahresgesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen aufzunehmen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die Heizkosten nach der Jahresgesamtabrechnung und diejenigen nach den jeweiligen Einzelabrechnungen werden also nur im absoluten Ausnahmefall einmal übereinstimmen, in aller Regel divergieren sie. In der Praxis werden aber häufig auch in der Jahresgesamtabrechnung die seitens des Abrechnungsdienstleisters ermittelten Verbrauchskosten ausgewiesen, die jedoch mit den tatsächlich für Heizenergie aufgewendeten Kosten des Kalenderjahres nicht übereinstimmen.

Fehlerhafte Abrechnung

Eine derart fehlerhafte Darstellung in der Jahresabrechnung hat künftig keine Auswirkungen mehr auf die Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 WEG n. F., denn Gegenstand der Beschlussfassung wird allein die Abrechnungsspitze sein. Von wesentlicher Bedeutung ist in Zukunft nämlich die Jahreseinzelabrechnung, die gerade der Ermittlung der tatsächlich auf die jeweilige Sondereigentumseinheit entfallenden Kosten dient. Sind also keine weiteren Kosten auf die Wohnungseigentümer umzulegen, als eben die in der Einzelabrechnung des Abrechnungsdienstleisters ausgewiesenen Kosten, hat eine fehlerhafte Darstellung der Gesamtkosten keine Auswirkungen und kann eine Anfechtungsklage nicht mehr begründen.

Alle Verwalter können insoweit aufatmen, als dass sämtliche Fehler einer Jahresabrechnung, die sich nicht auf die tatsächliche Zahllast der Wohnungseigentümer auswirken, eine Anfechtungsklage nicht mehr begründen können.

Entsprechendes gilt bei Bevorratung von Brennstoffen

Insbesondere bei einer Energieversorgung mit Heizöl kommt es in aller Regel durch Zukäufe in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode zu höheren Ausgaben, als der Abrechnungsdienstleister am Ende des Jahres in der Heizkostenabrechnung an tatsächlichen Verbrauchskosten ermittelt. Insoweit kann nach wie vor auch unter Geltung des WEMoG die Rechtsprechung des BGH beachtet werden, muss dies aber nicht, wonach Kosten für angeschaffte, aber noch nicht verbrauchte Brennstoffe entweder nach dem allgemeinen, in § 16 Abs. 2 WEG a. F./n. F. nach Miteigentumsanteilen bestimmten, oder nach einem ansonsten vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen sind.^[8] Werden die Kosten einheitlich nicht berücksichtigt, hat dies nämlich keine Auswirkung auf die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. zu beschließenden Nachschüsse oder Anpassungen. Freilich können Verwalter aber auch diese Aspekte in ihrer Abrechnung berücksichtigen.^[9]

Muster: Berücksichtigung nicht verbrauchten Heizöls in der Jahresabrechnung

Ausgabenart		Gesamtbetrag (EUR)	Umlageart	Verteiler-schlüssel	Ihr Anteil (EUR)
(...)		(...)	(...)	(...)	(...)
Zwischensumme		9.216,00	(...)	(...)	2.221,00
Heizung/Warmwasser