WEMoG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbe ... / 3 Vermögensbericht

WEG n. F.

§ 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht

(4) ¹Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. ²Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.

Neu: Erstellung eines Vermögensberichts

Gemäß § 28 Abs. 4 WEG n. F. hat der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen. Dieser hat die Rücklagen sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens zu enthalten und ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.

3.1 Grundsätze

Entgegen vielfach anders lautender Forderungen aus der Literatur, ist ein Vermögensstatus bislang weder Bestandteil der Jahresabrechnung, noch nimmt er an der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung teil, wenn er erstellt worden ist.^[1] Hierbei bleibt es zwar dem Grundsatz nach. Auch nach der geplanten Neuregelung des § 28 Abs. 4 WEG n. F. hat der zu erstellende Vermögensbericht nichts mit der nach § 28 Abs. 2 WEG n. F. zu erstellenden Jahresabrechnung zu tun und stellt auch keinen Bestandteil von ihr dar. Es handelt sich vielmehr um ein von der Jahresabrechnung unabhängiges Zahlenwerk, das den Wohnungseigentümern die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft vor Augen führen soll.

Von Jahresabrechnung unabhängig

Die eigenständige Regelung des Vermögensberichts sowie die ebenfalls eigenständig geregelte Erstellungspflicht des Verwalters in § 28 Abs. 4 WEG n. F., hat insbesondere für den Fall Bedeutung, dass der Beschluss über die Festlegung der endgültigen Beiträge auf Grundlage der erstellten Jahresabrechnung angefochten wird: Eine Beschlussanfechtungsklage hat keinerlei Auswirkungen auf den Vermögensbericht. Der Vermögensbericht ist weder Bestandteil der Jahresabrechnung, noch beschließen die Wohnungseigentümer den Vermögensbericht. Er ist vielmehr völlig unabhängig vom Verwalter zu erstellen. Der Verwalter kann also nicht etwa den Ausgang eines Anfechtungsverfahrens abwarten, bis er den Vermögensbericht erstellt.

[1] BGH, Urteil v. 11.10.2013, V ZR 271/12, NJW 2014 S. 145.

3.2 Wer muss den Vermögensbericht erstellen?

Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG n. F. hat der Verwalter den Vermögensbericht zu erstellen. Dieser Umstand verleiht allerdings dem einzelnen Wohnungseigentümer keinen unmittelbaren Anspruch gegen den Verwalter. Vielmehr ist auch die Erstellung des Vermögensberichts Bestandteil des Informationsanspruchs eines jeden Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der seinen Niederschlag allgemein in § 18 Abs. 4 WEG n. F. findet. Diese Vorschrift statuiert erstmalig ein gesetzlich geregeltes Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer in die Verwaltungsunterlagen.^[1]

Die Erstellung des Vermögensberichts stellt lediglich eine Pflicht des Verwalters im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dar. Für den Fall also, dass der Verwalter entgegen seiner Pflicht keinen Vermögensbericht erstellt, kann nicht er persönlich gerichtlich auf Erstellung in Anspruch genommen werden. Vielmehr muss der einzelne Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen.^[2] Diese wiederum hat freilich entsprechende Regressansprüche gegen den Verwalter (z. B. in Form der Geltendmachung entstandener Verfahrenskosten).

Kein Einfluss auf Beschlüsse über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Wird der Vermögensbericht gar nicht oder falsch erstellt, hat dies keinerlei Auswirkungen auf die Beschlüsse über die auf Grundlage der Jahresabrechnung oder des Wirtschaftsplans festgesetzten Beitragszahlungen der Wohnungseigentümer. Der Vermögensbericht stellt vielmehr ein völlig eigenständiges Informationsmedium dar.

[1] Siehe Verhältnis der Wohnungseigentümer zum Verwalter.

[2] BT-Drs. 19/18791, S. 58.

3.3 Wann ist der Vermögensbericht zu erstellen?

Nach dem Wortlaut des Gesetzes ist der Vermögensbericht nach Ablauf eines Kalenderjahres zu erstellen. Stichtag des Vermögensberichts ist zwar der Ablauf des Kalenderjahres, also der 31. Dezember eines jeden Jahres, allerdings ist hiermit noch nichts darüber ausgesagt, wann die Pflicht zur Erstellung des Vermögensberichts entsteht. Mit guten Argumenten wird man hier sicherlich annehmen dürfen, dass die Pflicht erst am 1. Januar des Folgejahres entstehen dürfte. Allerdings ist diese Frage – wie bei der Jahresabrechnung – noch immer ungeklärt und der Gesetzgeber hat insoweit auch in der Gesetzesbegründung eine entsprechende Klarstellung nicht herbeigeführt. Insoweit kann zum Diskussionsstand auf die Ausführungen zur Jahresabrechnung verwiesen werden.^[1]

[1] Siehe Problem: Verwalterwechsel zum 1. Januar des Folgejahres.

3.4 Welchen Inhalt hat der Vermögensbericht?

In erster Linie hat der Vermögensbericht jeweils den Ist-Stand

• der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG n. F.,
• weiterer gebildeter Rücklagen und das
• tatsächlich vorhandene Vermögen

anzugeben.

3.4.1 Erhaltungsrücklage

Zunächst ist der Ist-Bestand der Erhaltungsrücklage (derzeit noch: "Instandhaltungsrücklage" oder "Instandhaltungsrückstellung") an...