Wertermittlungsrichtlinien 2006 / 2.2.2 Art und Maß der baulichen Nutzung (Nr. 1.0.2 der Anlage 1)

Art und Maß der baulichen Nutzung ergeben sich in der Regel:

a)	aus den für die städtebauliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen Bebauungsplänen (§§ 30, 33 BauGB) oder

b)	aus den Bestimmungen des § 34 BauGB über die im Zusammenhang bebauten Ortsteile oder

c)	gegebenenfalls aus dem Flächennutzungsplan

unter Berücksichtigung der sonstigen öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Vorschriften.

Im Flächennutzungsplan (§ 5 BauGB) ist die allgemeine Art der baulichen Nutzungsmöglichkeit (§ 1 Abs. 1 BauNVO) dargestellt.

Es wird unterschieden nach:

• Wohnbauflächen,
• gemischte Bauflächen,
• gewerbliche Bauflächen,
• Sonderbauflächen.

In einzelnen Fällen enthält bereits der Flächennutzungsplan Angaben über Geschossflächenzahl, die Baumassenzahl oder die Höhe der baulichen Anlagen (§ 16 Abs. 1 BauNVO).

Im Bebauungsplan ist die besondere Art der baulichen Nutzungsmöglichkeit (§ 1 Abs. 2 BauNVO) festgesetzt:

• Wohnbauflächen

  Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, besondere Wohngebiete;

• Gemischte Bauflächen

  Dorfgebiete, Mischgebiete, Kerngebiete;

• Gewerbliche Bauflächen

  Gewerbegebiete, Industriegebiete;

• Sonderbauflächen

  Sondergebiete, die der Erholung dienen und sonstige Sondergebiete.

Das zulässige Maß der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan bestimmt durch Festsetzung:

• der Grundflächenzahl oder der Größe der Grundfläche der baulichen Anlagen,
• der Geschossflächenzahl oder der Größe der Geschossfläche, der Baumassenzahl oder der Baumasse,
• der Zahl der Vollgeschosse,
• der Höhe der baulichen Anlagen.

Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen oder eines qualifizierten Bebauungsplans ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Während der Aufstellung eines Bebauungsplans bestimmt sich Art und Maß der baulichen Nutzung nach Maßgabe des § 33 BauGB.

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des § 30 Abs. 1 BauGB nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 3 BauGB), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 und 35 BauGB.

Art und Maß der zulässigen Bebauung ergeben sich innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile aus der vorhandenen Bebauung (§ 34 BauGB).

Bei Rohbauland und baureifem Land ist in jedem Einzelfall zu prüfen, welches Maß der baulichen Nutzung tatsächlich realisierbar ist (Landesbauordnung, Nachbarrecht, Nachbarschaftsbebauung, Wirtschaftlichkeit).

Art und Maß der baulichen Nutzung kann im Zweifelsfall durch eine Bauvoranfrage geklärt werden.