Wirkung der Genehmigung der Jahresabrechnung und Anforderungen an Sonderumlagebeschluss

Leitsatz

• Mit bestandskräftiger Jahresabrechnungs-Genehmigung wird die Restschuld (oder das Restguthaben) des einzelnen Eigentümers verbindlich festgeschrieben

  Sonderumlage-Beschluss muss Verteilungsmaßstab und anteilige Zahlungsverpflichtung unschwer erkennen lassen

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 28 WEG

Kommentar

1. Vorliegend wurde mit Beschlussfassung über die Jahresabrechnung (Gesamtabrechnung) auch die damit in Zusammenhang stehende Restschuld (oder das Restguthaben) der jeweiligen Wohnungseigentümer und somit auch des Schuldners in diesem Verfahren verbindlich festgeschrieben. Dieses Verständnis entspricht - jedenfalls in Verbindung mit der vorliegend ebenfalls erfolgten Überprüfung des gesamten Abrechnungswerks und der Entlastung des Verwalters - allgemeiner Übung (vgl. BayObLG, ZMR 95, 41, 42).

Der Vollständigkeit halber ist in diesem Zusammenhang anzumerken, dass nicht jeder Wohnungseigentümer auch im Zuge der Beschlussfassung über die Genehmigung aller Einzelabrechnungen diejenigen der anderen Wohnungseigentümer zu erhalten hat; ausreichend ist vielmehr, dass im Rahmen der Erörterungen vor und bei Beschlussfassung die Möglichkeit besteht, dass bei (begründetem) Anlass auch die Einzelabrechnungen anderer Wohnungseigentümer eingesehen werden können. Soweit das OLG Köln seinerzeit strengere Anforderungen gestellt hat (vgl. ZMR 95, 324 = FG Prax 95, 141 mit Anm. Demharter), wurde diese Entscheidung kurze Zeit später durch das OLG Köln wieder relativiert und mit Besonderheiten in der Teilungserklärung begründet (vgl. WM 97, 62).

2. Was die anteilmäßige Verpflichtung eines Eigentümers aus beschlossener Sonderumlage betrifft, kann Zahlungsverpflichtung auch bestehen, wenn der gefasste Beschluss nicht auch die den einzelnen Eigentümer treffenden Umlagebeträge aufführt (vgl. KG Berlin, NJW-RR 91, 912; BayObLG, NJW 93, 603). Diese Rechtsprechung steht auch nicht in Widerspruch zu BGH, MDR 85, 898 = BGHZ 108, 44; der BGH verlangt zwar, dass grundsätzlich "der Umlagebeschluss entsprechend § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 WEG die anteilmäßige Beitragsverpflichtung der Wohnungseigentümer bestimmen" muss, schränkt dann allerdings auch ein, dass sich der Umlageschlüssel in der Regel aus § 16 Abs. 2 WEG oder aus dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Verteilungsmaßstab ergebe. Daraus folgt, dass dem Erfordernis der "anteilmäßigen Verpflichtung" auch genügt ist, wenn die Auslegung eines Sonderumlage-Beschlusses zu einem eindeutigen, den jeweiligen Wohnungseigentümer treffenden Einzelbetrag führt. Auch das BayObLG hat diese Ausführungen in der erwähnten BGH-Entscheidung nicht zum Anlass für eine Divergenzvorlage nach § 28 FGG genommen, sieht sich vielmehr im Einklang mit dieser Rechtsprechung (vgl. FG Prax 97, 19, 20).

3. Im vorliegenden Fall war jedoch die anteilige Zahlungsverpflichtung nicht eindeutig für den Schuldner erkennbar, ebenso nicht der Verteilungsmaßstab mit diversen, möglichen Verteilungsvarianten. Der Einzelbetrag des Schuldners war gerade nicht nach objektiven Maßstäben eindeutig bestimmbar.

Aus diesem Grund musste die Sache zum Zwecke weiterer tatsächlicher Feststellungen an die Vorinstanz zurückverwiesen werden.

Link zur Entscheidung

( OLG Karlsruhe, Beschluss vom 19.01.1998, 11 Wx 20/97, mitgeteilt von Fa. Immobilien Regional AG, Hausverwaltung, Baden-Baden)

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