Wohnfläche weicht ab – Fristlose Kündigung?

Leitsatz

Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 543 Abs. 2 Nr. 1

Kommentar

Im Entscheidungsfall war eine Dachgeschosswohnung mit teilweise schrägen Wänden vermietet. Die Wohnfläche war in dem Mietvertrag mit "ca. 100 qm" angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche betrug unter Berücksichtigung der Dachschrägen lediglich 77,37 qm. Wegen dieser Abweichung von 22,63 % hat der Mieter das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos gekündigt. Das Berufungsgericht hat die Ansicht vertreten, dass eine fristlose Kündigung wegen einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche nur möglich ist, wenn dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann; hierfür sei nichts ersichtlich.

Der BGH teilt diese Ansicht nicht:

Nach § 543 Abs. 1 BGB ist jede Partei zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn dem Kündigenden "aus wichtigem Grund ... die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist ... nicht zugemutet werden kann". Nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein "wichtiger Grund ... (auch dann) vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ... nicht rechtzeitig gewährt wird". Dieser Kündigungstatbestand ist gegeben, wenn dem Mieter eine mangelhafte Mietsache übergeben wird.

Nach der Rechtsprechung des BGH liegt ein Mangel vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als die im Vertrag angegebene Fläche und die Abweichung mehr als 10 % beträgt.

In der Literatur wird vereinzelt die Ansicht vertreten, dass bei Kündigungen nach § 543 Abs. 2 BGB zusätzlich die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 BGB vorliegen müssen (Kluth/Böckmann, NZM 2003, 882, 884; Bieber in: MüKomm, § 543 Rdn. 22, 23). Nach dieser Ansicht ist eine fristlose Kündigung nur möglich, wenn der Mangel zur Folge hat, dass dem Mieter die Vertragsfortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Nach h. M. handelt es sich bei den in § 543 Abs. 2 BGB geregelten Fällen dagegen um gesetzlich geregelte Fälle der Unzumutbarkeit (Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB Rdn. 3; Emmerich in: Staudinger (2006), § 543 BGB Rdn. 2; Lammel, Wohnraummietrecht, § 543 BGB Rdn. 2 und 60; Sternel, Mietrecht aktuell (2009), Rdn. XII 2). Soweit deren Tatbestand erfüllt ist, liegt ein wichtiger Grund vor.

Der BGH folgt dieser Ansicht (so bereits im Urteil v. 18.10.2006, XII ZR 33/04, NJW 2007, 147). Er führt ergänzend aus, dass das Kündigungsrecht im Ausnahmefall verwirkt sein kann, insbesondere, wenn der Mieter den Mangel erkennt, aber gleichwohl mit der Kündigung längere Zeit zuwartet.

Im Allgemeinen kann die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB erst nach Ablauf einer Abhilfefrist erklärt werden. Anders ist es, wenn der Vermieter zur Abhilfe nicht in der Lage ist (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB). Hiervon ist bei Flächenabweichungen regelmäßig auszugehen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 29.04.2009, VIII ZR 142/08BGH, Urteil v. 29.4.2009, VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 m. Anm. Schach, jurisPR-MietR 12/2009 Anm. 1