Wohnflächenberechnung bei Penthouse mit Terrasse

Leitsatz

Leitsatz: Entsprach es bei Abschluss des Mietvertrags der übereinstimmenden Vorstellung der Vertragsparteien, dass in der mit einer bestimmten Quadratmeterzahl angegebenen Wohnfläche die Dachterrasse der vermieteten Penthousewohnung zu einem nicht näher bestimmten, nicht unerheblichen Anteil enthalten ist, so kann der Mieter nicht im Nachhinein geltend machen, die vereinbarte Wohnfläche sei um mehr als 10 % unterschritten, weil die Terrassenfläche nach gesetzlichen Bestimmungen nur mit einem Bruchteil von weniger als der Hälfte – des gesetzlichen Maximalwerts – als Wohnfläche anzurechnen sei (amtlicher Leitsatz des BGH).

Normenkette

BGB § 536

Kommentar

Gegenstand des Mietvertrags war eine aus drei Räumen bestehende Penthousewohnung. Die Fläche der Räume betrug 110,58 qm. Die zu der Wohnung gehörende Dachterrasse hatte eine reine Grundfläche von 64,81 qm. Der Vermieter hatte dem Mieter vor dem Abschluss des Mietvertrags ein Exposee ausgehändigt, aus dem sich der Grundriss der Räume ergab. Die Größe der drei Zimmer sowie der Küche war in dem Exposee mit 85 qm angegeben. Auf der Grundlage dieser Informationen wurde sodann der Mietvertrag abgeschlossen. In dem Mietvertrag war vereinbart: "Die Wohnfläche beträgt ca. 149 qm. Wie besehen." Der Mieter hat die Ansicht vertreten, dass die Wohnfläche allenfalls 126,78 qm betrage und die Miete wegen der Flächenabweichung von mehr als 10 % gemindert sei. Mit dem sich daraus ergebenden Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Miete hat der Mieter gegen den Mietanspruch des Vermieters aufgerechnet. Der Vermieter hat das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt und Räumungsklage erhoben. Die Instanzgerichte haben der Klage stattgegeben. Die Revision des Mieters hatte keinen Erfolg.

Nach der Rechtsprechung des BGH liegt ein zur Minderung berechtigender Mangel vor, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % von der vereinbarten Fläche abweicht (BGH, Urteile v. 24.3.2004, VIII ZR 295/03; VIII ZR 44/03; VIII ZR 133/03). Die Fläche kann dabei nach verschiedenen Methoden ermittelt werden (z. B. nach DIN 283, Wohnflächenverordnung, §§ 42 ff. der II. BV oder nach der reinen Grundfläche). Fehlen konkrete Angaben im Mietvertrag, ist der Begriff der Fläche auslegungsfähig. Haben die Parteien eine übereinstimmende Vorstellung von den Flächenverhältnissen, so sind diese maßgeblich. Der BGH führt hierzu aus, dass der Mieter die Flächenverhältnisse aufgrund des Exposees und der dort enthaltenen Maße gekannt habe. Der Mieter habe deshalb bei der Anmietung gewusst, dass die Fläche einen gewissen, nicht unerheblichen Anteil der maßstabsgetreu dargestellten Grundfläche der sehr großen Terrasse enthält. Bei dieser Sachlage kann sich der Mieter nicht darauf berufen, dass die Fläche der Terrasse nur mit einem Bruchteil ihrer Grundfläche zu berücksichtigen sei.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 22.02.2006, VIII ZR 219/04