Leitsatz
Die Entscheidung über Art und Umfang von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten ist grundsätzlich der Eigentümerversammlung vorbehalten. Diese Entscheidung kann daher im Beschlußwege grundsätzlich nicht auf den Verwalter übertragen werden. Eine solche Kompetenzverlagerung ist ausschließlich in engen Grenzen zulässig.
Sachverhalt
In einer Wohnungseigentümerversammlung wurde mehrheitlich der Vertrag mit einer neu zu bestellenden Verwalterin gebilligt. Im einzelnen sollte dieser nach dem Vertragswerk die Befugnis eingeräumt werden, Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung bis zu einem Wert des jeweiligen Auftrags von DM 5.000,- ohne vorherige Zustimmung der Wohnungseigentümer durchführen zu können. Bei Auftragsvergabe bis DM 20.000,- war lediglich die Zustimmung des Verwaltungsbeirats einzuholen. Diese Regelung fechten nun einzelne Wohnungseigentümer mit der Begründung an, hierdurch werde die Eigentümerversammlung ihrer ureigensten Rechte beraubt, über erforderliche Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen selbst zu beschließen.
Entscheidung
Das sahen die Richter ebenso und erscheint auch nach den Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes nachvollziehbar. Denn die Wohnungseigentümer sind nun einmal Träger und "Herren" der Verwaltung. Dies folgt bereits daraus, daß ihr Eigentum und die mit der Verwaltung notwendigerweise verbundene Kostenbelastung maßgeblich durch Verwaltungsmaßnahmen bestimmt werden. Soweit also im Rahmen der Verwaltung des Wohnungseigentums Kosten entstehen, muß auch den Wohnungseigentümern überlassen bleiben über diese zu entscheiden.
Der Verwalter ist demgegenüber ausschließlich Sachwalter der Eigentümer. Zu seinen Aufgaben gehört es zwar, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Da es aber in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum Sorge zu tragen, beschränkt sich seine Verpflichtung grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen und die Wohnungseigentümer entsprechend zu informieren. Der Verwalter hat also gerade keine eigene Entscheidungsbefugnis über Art und Umfang dieser Maßnahmen.
Ausschließlich soweit es sich um Notmaßnahmen handelt, können Reparaturen auch ohne Beteiligung der Wohnungseigentümer in Auftrag gegeben werden. Dem Interesse aller Wohnungseigentümer an der Verhinderung eines unmittelbar drohenden Schadens oder der nur so zu erreichenden Begrenzung eines Schadens wird insoweit Vorrang eingeräumt.
Da die gesetzliche Regelung davon ausgeht, daß die Eigentümergemeinschaft die notwendigen Entscheidungen über das "Ob" und "Wie" von Instandsetzungsmaßnahmen grundsätzlich selbst treffen muß, genügt auch die Beteiligung des Verwaltungsbeirats nicht. Dieser ist ein den Verwalter beratendes Organ und hat gerade nicht wie z.B. der Aufsichtsrat einer Kapitalgesellschaft Kompetenzen anstelle der Eigentümerversammlung, sondern steht als eigenes Organ selbständig neben ihr.
Unabhängig hiervon können dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat durchaus entsprechende Rechte übertragen werden. Hierzu bedarf es aber einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 WEG. Eine solche Vereinbarung bedarf jedoch der Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer, da dadurch eine grundlegende Zuständigkeitsänderung zwischen den drei Organen Wohnungseigentümergemeinschaft, Verwalter und Verwaltungsbeirat vorgenommen wird. Im übrigen sollen die Eigentümer selbst entscheiden, was im Einzelfall wünschenswert oder aus ihrer Sicht ordnungsgemäß ist. Dieses Mitbestimmungsrecht kann die Mehrheit der Minderheit aber nicht entziehen.
Link zur Entscheidung
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.07.1997, 3 Wx 61/97
Fazit:
Das praktische Bedürfnis gerade großer Wohnungseigentümergemeinschaften nach flexiblen Regelungen liegt auf der Hand. Es kann durchaus im Interesse der Wohnungseigentümer liegen, zur Vermeidung höherer Verwaltungskosten und eines umständlichen Beteiligungsverfahrens den Verwalter zur Durchführung von Maßnahmen zu ermächtigen auch soweit es sich nicht um Notmaßnahmen handelt. Das kann aber nur dann der Fall sein, wenn sich diese Ermächtigung in Grenzen hält und das für den einzelnen Wohnungseigentümer entstehende finanzielle Risiko überschaubar bleibt. Der Umfang der zulässigen Ermächtigung des Verwalters bestimmt sich demnach nach der Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft. Je größer eine solche ist, desto eher wird eine Zuständigkeitsverlagerung möglich sein. Eine solche Zuständigkeitsverlagerung ist dann auch im Wege eines Beschlusses der Wohnungseigentümer möglich. Unabdingbare Voraussetzung ist aber auch hier, daß sich die Kompetenzen des Verwalters in kalkulierbaren Grenzen halten. Es ist daher dringend anzuraten, derartige Kompetenzverlagerungen der Höhe nach zu begrenzen oder aber gegenständlich zu begrenzen. In der Wohnungseigentümergemeinschaft war zwar eine Betragsbegrenzung vorhanden, diese jedoch war zu unbestimmt, da der Verwalt...