Wohnungseigentumsverwalter hat auch bei ordnungsgemäßer Tätigkeit keinen Anspruch auf Entlastung

Normenkette

§ 28 WEG

Kommentar

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat entschieden:

1. Der WEG-Verwalter hat keinen Rechtsanspruch auf Entlastung, soweit nicht entsprechende Vereinbarungen bestehen.

2. Der WEG-Verwalter kann jedoch nach § 256 ZPO in entsprechender Anwendung gerichtliche Feststellung beantragen, wenn sich die Eigentümer konkreter Ansprüche gegen den Verwalter berühmen.

Einen Anspruch auf Entlastung, die nach herrschender Auffassung ein so genanntes negatives Schuldanerkenntnis darstellt, hat der Verwalter nach Auffassung des OLG Düsseldorf auch bei einer ordnungsgemäßen Ausführung seiner Tätigkeiten nicht. Etwas anderes könne sich nur ergeben, wenn mit der Gemeinschaft eine entsprechende Vereinbarung geschlossen worden sei.

Das OLG Düsseldorf führt in Anlehnung an seine frühere Rechtsprechung (WE 191, 25 ff.) zunächst aus, dass das WEG einen solchen Anspruch nicht regele. Ein Anspruch auf Erteilung der Entlastung nach den allgemeinen Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung bestehe nicht, weil diese nicht im Verhältnis des Verwalters zu den Wohnungseigentümern, sondern nur im umgekehrten Fall Bedeutung hätten. Das unzweifelhaft vorliegende Interesse des Verwalters, das insbesondere nach der Beendigung seiner Amtszeit gegeben sei, rechtfertige einen solchen Anspruch nicht. Das Risiko über Jahre hinweg mit eventuellen Regressansprüchen leben zu müssen, sei hinzunehmen. Der Verwalter könne dies zudem durch Regelungen im Verwaltungsvertrag hinreichend begrenzen.

Ohne über den konkret gestellten, jedoch vorliegend unzulässigen (weil erst in Dritter Instanz gestellt!), Feststellungsantrag in der Sache entscheiden zu müssen, stellt der Senat aber klar, dass für den Fall, dass sich die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter irgendwelcher Forderungen oder Ansprüche berühmt, dieser gerichtlich deren Nichtbestehen feststellen lassen könne.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.08.1996, 3 Wx 581/94)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Der Entscheidung ist in vollem Umfange, so bedauerlich sie auch für die Verwaltungspraxis sein mag, zuzustimmen.

Die Rechtsprechung hat zu der Frage, ob der Verwalter einen Anspruch auf Erteilung der Entlastung hat, soweit ersichtlich, noch nicht eindeutig Stellung genommen. Ohne nähere Begründung gibt es sowohl - eingeschränkt zustimmende (OLG Düsseldorf, DWE 1981, 25 bei entsprechender Vereinbarung) als auch eher ablehnende (letztlich Frage offen gelassen vom KG, WE 1989, 134) Entscheidungen. Auch der in der Literatur zitierte Beschluss des BayObLG (BayObLG, Rpfleger 1980, 192) hat die Anspruchsberechtigung als "fraglich" bezeichnet, sich i. Ü. nur mit den Gültigkeitsvoraussetzungen einer Entlastungsbeschlussfassung beschäftigt.

Der Bundesgerichtshof hat demgegenüber entschieden, dass der Geschäftsführer einer GmbH keinen Anspruch auf Erteilung der Entlastung habe (BGH, NJW 986, 129). Bei ihr gehe es um Vertrauen, das die Gesellschafter dem Geschäftsführer entgegen brächten oder nicht. Ein solches Vertrauen sei nicht erzwingbar. Die Entlastung könne sogar aus unsachlichen Gründen verweigert werden. Dies bedeute zwar eine Verletzung der aus dem Dienstvertrag erwachsenden Pflichten, löse aber allenfalls das Recht des Geschäftsführers zur sofortigen Amtsniederlegung und fristlosen Kündigung des Anstellungsvertrages mit den Schadensersatzfolgen des § 628 Abs. 1 BGB aus.

Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft wird man die Frage, ob ein Anspruch auf Entlastung besteht, nicht anders als im Gesellschaftsrecht beurteilen können. Die Entlastung stellt einen reinen Vertrauensbeweis dar und ist somit nicht erzwingbar. Eine Möglichkeit, den die Entlastung ablehnenden Beschluss anzufechten, besteht ohnehin nicht, da so genannte "Negativbeschlüsse" (mehrheitlich abgelehnte Anträge) bekanntlich einem Anfechtungsverfahren im Sinne des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG nicht zugänglich sind (h.R.M., schon BayObLGZ 1972, 150ff. (153); KG, ZMR 1985, 131).