Zahlungsverpflichtung auch ohne entsprechenden Beschluß

Leitsatz

Ein vorheriger Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht erforderlich, wenn sämtliche Wohnungseigentümer - mit Ausnahme des Schuldners - einen Miteigentümer auf Zahlung rückständigen Wohngeldes und seines Anteils an einer beschlossenen Sonderumlage in Anspruch nehmen.

Sachverhalt

Die Eigentümerin einer Wohnung in einer Wohneigentumsanlage wurde wegen der laut Wirtschaftsplan geschuldeten rückständigen Wohngeldvorauszahlungen sowie ihres Anteils an einer mit Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossenen Sonderumlage zur Finanzierung von Sanierungsarbeiten in Anspruch genommen.

Hiergegen wendet sich die betreffende Wohnungseigentümerin und macht geltend, dem Begehren der übrigen Wohnungseigentümer stünde entgegen, daß der Beschluß über die Festsetzung der Sonderumlage mittlerweile angefochten sei und daher keine geeignete Grundlage für die geltend gemachte Forderung sei. Weiter seien die Wohnungseigentümer nicht berechtigt, ohne entsprechenden Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft die geltend gemachte Forderung gerichtlich zu verfolgen.

Entscheidung

Zwar ist der der Forderung hinsichtlich der Sonderumlage zugrundeliegende Beschluß angefochten, gleichwohl aber gültig, da noch nicht gerichtlich für ungültig erklärt. Die Wohnungseigentümerin ist daher zur anteiligen Zahlung der Sonderumlage verpflichtet.

Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes - hier § 16 Abs. 2 WEG - dann eine Sonderumlage beschließen, wenn die Ansätze aus dem laufenden Wirtschaftsplan nicht ausreichen, um beispielsweise geplante Sanierungsmaßnahmen zu finanzieren. Dies folgt aus dem Grundsatz, daß jeder Wohnungseigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandsetzung, Instandhaltung und sonstigen Verwaltung anteilig tragen muß. Die Einhaltung dieser Verpflichtung kann dabei jedes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft von jedem anderen Wohnungseigentümer verlangen.

Der weiteren Argumentation der Eigentümerin, wonach zur gerichtlichen Geltendmachung der rückständigen Sonderumlagezahlungen ein entsprechender Beschluß der Eigentümergemeinschaft vonnöten sei, konnte in diesem Fall nicht gefolgt werden. Schließlich hatten alle übrigen Wohnungseigentümer die entsprechenden Zahlungen ihr gegenüber geltend gemacht.

Anders ist die Rechtslage jedoch dann, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer Beiträge gegenüber einem anderen Wohnungseigentümer geltend macht. Dies ist nur dann möglich, wenn er hierzu durch einen entsprechenden Beschluß der Wohnungseigentümer ermächtigt worden ist. Hintergrund dieser Regelung ist, daß es durchaus Fälle gibt, in denen die Rechtsverfolgung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer nicht immer den Interessen der übrigen Eigentümer entspricht und so die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden soll, ob der Anspruch geltend gemacht werden soll oder nicht.

Umgekehrt ist aber dann ein solcher Beschluß überflüssig und wenn man will eine bloße Formalie, wenn die Interessen aller Wohnungseigentümer dahingehend übereinstimmen, beispielsweise einen säumigen Eigentümer zur anteiligen Kostenzahlung in Anspruch zu nehmen. So liegt der Fall auch hier: Nicht ein einzelner Wohnungseigentümer hat die Zahlung gefordert, sondern alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme natürlich der Adressatin.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.01.1998, 3 Wx 503/97

Fazit:

Mit den Vorschußzahlungen auf das Wohngeld ist es in der Regel nicht getan. Hiermit ist die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers für das laufende Jahr dann nicht begrenzt, wenn infolge eines unvorhergesehenen Bedarfs ein weiterer Vorschuß in Form einer Sonderumlage eingefordert werden muß. Hierüber müssen zwar die Wohnungseigentümer zunächst einen Mehrheitsbeschluß fassen, ist dieser jedoch rechtskräftig, sind die einzelnen Wohnungseigentümer zu Zahlung verpflichtet.

Die Entscheidung macht in diesem Zusammenhang deutlich, daß die Zahlungspflicht so lange besteht, als der angefochtene Beschluß nicht gerichtlich für ungültig erklärt wurde.