ZAP 11/2015, Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 / bb) Nicht behebbarer Mangel

Anders sieht dies allerdings aus, wenn es sich um einen sog. unbehebbaren Mangel handelt. Ein solcher liegt vor, wenn die Beseitigung des Mangels aus technischen oder sonstigen Gründen ohne Veränderung der Mietsache unmöglich ist. Vermietet der Vermieter beispielsweise eine Wohnung unter Vorspiegelung einer Wohnungsgröße, die um 20 % höher liegt als die tatsächliche Wohnfläche, dann liegt ein unbehebbarer Mangel vor, weil der Vermieter dem Mieter nur die tatsächliche Wohnfläche zur Verfügung stellen kann. Ohne Veränderung der Wohnung können dem Mieter 20 % mehr Wohnfläche nicht zur Verfügung gestellt werden.

Für solche Fälle wird die Auffassung vertreten, dass die Regelung in § 556e Abs. 1 S. 2 BGB bezüglich der Mietminderung keine Anwendung finden kann (Beyer, Stellungnahme zum Gesetzentwurf vom 14.10.2014 Ziff. 2a).

Beispiel:

Miete:	800 EUR
Wohnfläche:	100 m²
Angegebene Fläche	120 m²
Mietminderung (16,7 %):	133,60 EUR
Zu berücksichtigende Vormiete	666,40 EUR

Eine andere Auffassung (Flatow WuM 2015, 191, 196) vertritt dagegen der Meinung, dass die Reduzierung der Miete durch die Mietpreisbremse nicht an die Stelle des Mietminderungsrechts treten darf. Da das Mietminderungsrecht des Mieters nicht begrenzt werden dürfe, würde die Vorschrift des § 556g Abs. 2 BGB mit dem Mietminderungsrecht kollidieren. Denn dort wird für das Rückforderungsrecht des Mieters eine Rüge vorausgesetzt, was mit § 536 Abs. 4 BGB nicht zu vereinbaren ist, weil die geminderte Miete nach dieser Vorschrift automatisch mit Auftreten des Mangels entsteht. Nach dieser Auffassung kann der Vermieter ungeachtet der tatsächlichen Größe der Wohnung 800 EUR bei der Wiedervermietung verlangen.

Diese Auffassung will dem Gesetzeswillen stärker Rechnung tragen, insbesondere für den Fall, dass der Vermieter im Rahmen der Vormiete einen Mietpreis vereinbart hat, der über der ortsüblichen Miete liegt. Eine Mietminderung wegen der Wohnfläche führt häufig dazu, dass die dann zu zahlende Miete geringer ist als die ortsübliche Vergleichsmiete der mangelhaften Wohnung. Wollte man hier der Mietminderung Vorrang einräumen, müsste der Vermieter auf sein Recht, eine Wiedervermietungsmiete von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, verzichten. Dies wäre nach dieser Auffassung aber mit der Zielrichtung des Gesetzes nicht vereinbar.

Hinweis:

Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass, hat der Vermieter den Mieter nicht aufgeklärt und die Wohnung – wie schon beim Vormieter – unter falscher qm-Angabe vermietet, dann bleibt dem Mieter das Minderungsrecht, so dass auch unter Vereinbarung der neuen Miete der Mieter entsprechend dem Mangel die Miete mindern kann und anstatt 800 EUR nur 666,40 EUR zahlen muss.