ZAP 11/2015, Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 / X. Zusammenfassung

Das Gesetz ist am 1.6.2015 vollständig in Kraft getreten. Die Neuregelung führt zu einer weiteren mietpreisrechtlichen Variante des Wohnungsmarktes. Da das maßgebliche Preisrecht wohnungsbezogen ist, können selbst in einem Haus unterschiedliche Regelungen gelten. Im Einzelnen sind folgende Regelungen hervorzuheben:

1. Der preisgebundene Wohnungsbau ist Ländersache. Hier gibt es bereits jetzt unterschiedliche Regelungen in den verschiedenen Bundesländern (dazu Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., vor § 557 BGB Rn. 35).
2. Im preisfreien Wohnungsbau ist zunächst zu differenzieren nach Gemeinden, die in eine Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB aufgenommen worden sind und denen, die nicht aufgenommen wurden.

3. In Gemeinden, die in eine Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB aufgenommen wurden, gilt für folgenden Wohnraum keine Preisbindung:

   • Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde (§ 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB),
   • möblierter Wohnraum, der Teil der Vermieterwohnung ist (§ 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB),
   • Wohnraum, der an bestimmte Personen mit dringendem Wohnbedarf vermietet wurde (§ 549 Abs. 2 Ziff. 3 BGB) sowie
   • Wohnraum in einem Studentenwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB).
4. Freifinanzierte Neubauten i.S.d. § 556f S. 1 BGB sind von der "Mietpreisbremse" ausgenommen.
5. Das gilt auch für alle Wohnungen, deren Mietverträge vor Inkrafttreten der entsprechenden Landesverordnung geschlossen wurden.
6. Umfassend modernisierten Wohnungen fallen bei der ersten Vermietung nicht unter die "Mietpreisbremse". Nachfolgende Mietverträge können die Vormiete übernehmen.
7. Im sachlichen, zeitlichen und örtlichen Anwendungsbereich der Verordnungen gem. § 556d Abs. 2 BGB darf der Vermieter die Wohnung zu 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten.
8. Der Vermieter kann die Wohnung auch regelmäßig in Höhe der Vormiete vermieten. Das gilt allerdings regelmäßig nicht, wenn die letzte Mieterhöhung im letzten Jahr vor der Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart wurde.
9. Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsarbeiten durchgeführt, darf er unter Umständen zur um 10 % erhöhten ortsüblichen Vergleichsmiete im unmodernisierten Zustand einen Zuschlag in Höhe der bislang nicht vorgenommenen Modernisierungsumlage gem. §§ 559, 559b BGB hinzurechnen.

Praxishinweis:

Ansehen kann man den Wohnungen nicht, in welche Kategorie sie fallen. Vermieter und Mieter müssen hier sehr genau differenzieren und vor allem die erforderlichen Daten und Tatsachen kennen bzw. ermitteln.

Autor: Rechtsanwalt Norbert Eisenschmid, Berlin

ZAP 11/2015, S. 585 – 602