Gemäß § 30 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält (= qualifizierter Bebauungsplan), zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
Die Erschließung ist gesichert, wenn das Grundstück an das öffentliche Straßennetz, die Versorgung mit Strom und Wasser sowie an die Abwasserbeseitigung angebunden ist. Zeitlich genügt es, wenn die Erschließungsanlagen bis zur Fertigstellung benutzbar sind, sodass diese zum Zeitpunkt der Bauantragstellung noch nicht vorhanden sein müssen.
Die Prüfung, ob das bauliche Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans widerspricht, wirft zunächst die Frage auf, welche Festsetzungen der Bebauungsplan trifft. § 9 BauGB i.V.m. mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) regeln, welche Festsetzungen möglich sind. Hier ist der Typenzwang zu beachten, der es der Gemeinde untersagt, eigene Festsetzungsarten zu erfinden.
In der Folge soll ein Überblick zu denjenigen Festsetzungen gegeben werden, die aufgrund des Katalogs in § 30 Abs. 1 BauGB mindestens in einem qualifizierten Bebauungsplan enthalten sein müssen.
a) Art der Nutzung
Die Art der Nutzung wird nach § 1 Abs. 2 BauNVO durch die Festsetzung eines Baugebiets nach § 2 bis § 11 BauNVO bestimmt. Die BauNVO unterscheidet dabei in Wohnbaugebiete (Kleinsiedlungsgebiet, reines Wohngebiet, allgemeines Wohngebiet und besonderes Wohngebiet), Mischgebiete (Dorfgebiete, dörfliche Wohngebiete, Mischgebiete, urbane Gebiete und Kerngebiete), Gewerbegebiete (Gewebegebiete und Industriegebiete) sowie Sondergebiete. Dabei sind die Regelungen zu den Baugebieten systematisch gleich aufgebaut. In Absatz 1 findet sich die Zweckbestimmung, gefolgt von der Regelbebauung in Absatz 2. Ausnahmebebauungen sind in Absatz 3 geregelt.
Diese grundsätzliche Struktur kann durch die planaufstellende Gemeinde modifiziert werden, indem sie Regelnutzungen als Ausnahmenutzung festschreibt oder grds. untersagt (§ 1 Abs. 5 BauNVO) oder Ausnahmebebauungen verbietet (§ 1 Abs. 6 BauNVO). Daher ist ein intensiver Blick in die jeweilige Planentscheidung der Gemeinde geboten, da die Frage, ob eine Regel- oder Ausnahmenutzung vorliegt, für den Bauherrn eine zentrale Bedeutung hat. Stellt sich die bauliche Anlage ihrer Art nach als Regelbebauung dar, so ist die Anlage allgemein zulässig mit der Folge, dass der Bauherr insoweit einen gebundenen Anspruch auf Zulassung hat. Im Anwendungsbereich des Absatzes 3 (Ausnahmebebauung) liegt die Zulassungsentscheidung im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde, die eine Ausnahmeentscheidung nach § 31 Abs. 1 BauGB treffen kann.
§§ 12 bis 14 BauNVO ergänzen die oben genannten Baugebiete insoweit, als dass sie für spezielle Nutzungsarten baugebietsübergreifend deren Zulässigkeit regeln. So finden sich in § 12 BauNVO Regelungen zu Stellplätzen und Garagen; Gebäude und Räume für freie Berufen sind in § 13 BauNVO geregelt. Ferienwohnungen (§ 13a BauNVO) und Nebenanlagen – inkl. Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie und Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen (§ 14 BauNVO) – schließen die baugebietsübergreifenden Nutzungsarten ab.
Ob eine bauliche Anlage einer Regel- oder Ausnahmebebauung unterfällt, ist in einem ersten Schritt abstrakt durch typisierende Betrachtung zu bestimmen. Es kommt dabei (noch) nicht auf die konkreten Auswirkungen des zu prüfenden Vorhabens an, sondern es ist zu klären, ob die bauliche Anlage in ihrer typischen Art und Weise gebietsverträglich ist. Erst in einem zweiten Schritt spielen die konkreten Einzelfallumstände i.R.d. Prüfung des § 31 Abs. 2 BauGB bzw. § 15 Abs. 1 BauNVO eine zentrale Rolle, wobei die Normen unterschiedliche Wirkungen entfalten. § 31 Abs. 2 BauGB ermöglicht eine an sich planwidrige Nutzung, wo hingegen § 15 Abs. 1 BauNVO eine plankonforme Nutzung im Einzelfall einschränkt.
b) Maß der Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung ist in § 16 bis § 21a BauNVO geregelt. Mit dem Maß der Nutzung wird bestimmt, wie intensiv ein Grundstück baulich genutzt werden darf. Für die Bestimmung des Maßes gibt § 16 Abs. 2 BauNVO vier Varianten für die Festsetzung vor: Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse, Höhe der baulichen Anlage. Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (§ 19 BauNVO). Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (§ 20 Abs. 2 BauNVO). Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden (§ 20 Abs. 1 BauNVO). Bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen sind die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen (§ 18 BauNVO). In § 17 BauNVO hat der Verordnungsgeber schließlich Orientierungswerte für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzu...