ZAP 12/2020, Die Eigenbedarfskündigung im Mietprozess / 4. Kündigungsberechtigung

Kündigungsberechtigt ist jeweils der Vermieter, eine isolierte Abtretung nur des Kündigungsrechts ohne gleichzeitige Übertragung aller Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ist nicht möglich (zu Recht Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 542 BGB Rn 36 m.w.N.). Unstreitig kann jedoch der Vermieter eine dritte Person zur Vornahme einer Kündigung bevollmächtigen nach §§ 164 ff. BGB, sodass der Stellvertreter die Kündigung im Namen des Vermieters abgibt (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn 46 f. m.w.N.). Lässt sich weder aus der Kündigung selbst noch aus den Umständen erkennen (vgl. § 164 Abs. 1 S. 2 BGB), dass der Stellvertreter im Namen des Vermieters kündigt, ist die Kündigung infolge einer sog. verdeckten Stellvertretung bereits formell unwirksam (zu Recht Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn 46 m.w.N. aus der Rspr.).

Praxistipp:

In der Praxis ist bei der sehr oft vorkommenden Stellvertretung auf Vermieterseite (Stichwort: Hausverwaltungen) zu beachten, dass der Kündigung eine Originalvollmacht mit eigenhändiger Unterschrift des Vermieters beigefügt werden sollte, anderenfalls hat der Mieter die Möglichkeit der unverzüglichen Zurückweisung der Kündigung nach § 174 S. 1 BGB mit der Folge der Unwirksamkeit der Kündigung, sofern der Vermieter den Mieter nicht bereits zuvor von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte (§ 174 S. 2 BGB).

Nach richtiger Auffassung ist auch eine Ermächtigung einer dritten Person zur Abgabe einer Kündigung möglich, wodurch der Ermächtigte zur Abgabe einer Kündigung im eigenen Namen berechtigt wird (BGH, Urt. v. 10.12.1997 – XII ZR 119/96, NJW 1998, 896). In der Praxis von besonderem Interesse ist hierbei die Fallgestaltung, dass vermieteter Wohnraum vom Vermieter veräußert wird: In solchen Fällen wird i.d.R. bereits im notariellen Kaufvertrag (vgl. § 311b Abs. 1 S. 1 BGB) eine Ermächtigung des Erwerbers vereinbart, demzufolge dieser das vermietete Wohneigentum wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Das Erfordernis für diese Ermächtigung liegt darin begründet, dass erst mit Eintragung des Erwerbers im Grundbuch der dingliche Rechtsakt und mithin der Eigentumsübergang vollzogen wurde, der sodann zum Übergang des Wohnraummietverhältnisses gem. § 566 Abs. 1 BGB führt (Schmidt-Futterer/Streyl, 14. Aufl. 2019, § 566 BGB Rn 57). In der Praxis liegen allerdings oft mehrere Monate zwischen dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags und der Eintragung im Grundbuch.

In diesen Fällen ist zu beachten, dass eine Kündigung nur dann für den Erwerber möglich ist, wenn der Ermächtigte einen Kündigungsgrund geltend macht, den an seiner Stelle auch der Veräußerer hätte geltend machen können. Der Eigenbedarf des Erwerbers zählt nicht zu diesen Gründen (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn 46). Für den Fall der Eigenbedarfskündigung des Erwerbers aufgrund Ermächtigung vor dessen Eintragung im Grundbuch bedeutet dies, dass eine solche nur für einen Eigenbedarf des Veräußerers und nicht etwa für einen Eigenbedarf des Erwerbers möglich ist, wenn es sich beim Erwerber – wie regelmäßig – nicht um den Angehörigen eines privilegierten Personenkreises i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt (OLG Hamm, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 27.1.1992 – 30 REMiet 1/92, NJW-RR 1992, 460; LG Stuttgart, Urt. v. 21.9.2017 – 5 S 44/17, WuM 2018, 99; Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 542 BGB Rn 40 u. 94, § 573 BGB Rn 46).

Praxistipp:

Auf Vermieterseite ist daher aus Gründen der Rechtssicherheit mit dem Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung im Fall des Erwerbs vermieteten Wohneigentums bis zur Eigentumseintragung im Grundbuch zu warten.