Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (BGHZ 179, 289 = NZM 2009, 234 = NJW 2009, 1200). Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt zunächst voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung "des Grundstücks", also an einer Realisierung des diesem innewohnenden materiellen Werts, gehindert ist, die in erster Linie durch Veräußerung oder Vermietung geschieht (BGH NJW 2004, 1736; NJW-RR 2017, 976). Eine wirtschaftliche Verwertung liegt auch dann vor, wenn das Gebäude mit der Mietwohnung zunächst abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden soll, der dann veräußert oder vermietet beziehungsweise verpachtet werden soll (BGHZ 179, 289; NJW 2011, 1135).
Hierzu haben sich folgende Fallgruppen gebildet:
Veräußerung: Das grundrechtlich geschützte Eigentum gewährt seinem Inhaber das Recht, die Sache zur Grundlage eigenverantwortlicher Lebensgestaltung zu machen und sie zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für zweckmäßig hält. Zur Substanz des Eigentums gehört damit auch die Freiheit, das Eigentum zu veräußern. Hierauf hat das BVerfG mehrfach hingewiesen (BVerfG NJW 1998). Die Fachgerichte müssen den Entschluss des Eigentümers zur Veräußerung der Sache grds. achten und dürfen nicht eigene Vorstellungen an die Stelle der vom Eigentümer getroffenen Dispositionen setzen. Verfassungswidrig ist deshalb das Verlangen, bereits im Kündigungsschreiben Darlegungen vom Vermieter dazu zu verlangen, dass die von ihm genannten Gründe für den Verkauf der Wohnung erst nach dem Abschluss des Mietvertrags eingetreten sind. Ein Eigentümer kann nicht an seiner einmal getroffenen Entscheidung zum Erwerb oder zur Vermietung von Wohnraum festgehalten werden, nur weil von vornherein absehbar war, dass dies mit einem wirtschaftlichen Risiko verbunden ist.
Als Verwertung, die eine Kündigung rechtfertigen kann, ist deshalb grds. auch der Verkauf des vermieteten Objekts anzusehen. Dabei reicht es aus, wenn ein deutliches Missverhältnis zwischen dem erzielbaren Erlös in vermietetem Zustand und der Preiserwartung bei Verkauf des mieterfreien Grundstücks gegeben ist. Wenn der Erlös eines nur in entmietetem Zustand wirtschaftlich durch Verkauf verwertbaren Grundstücks dazu bestimmt ist, in den Aufbau einer Arztpraxis (AG Bad Homburg WuM 1989, 303) oder ein Einzel- oder Großhandelsgeschäft (LG Detmold NZM 2002, 339) investiert zu werden, ist die Kündigung gerechtfertigt.
Ob eine Bank, die das Grundstück ihres Darlehensschuldners ersteigert hat, dem Mieter wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung kündigen kann, ist umstritten. Der BGH (GE 2008, 402) hat dies bisher abschließend nicht entschieden. Ist der Mietvertrag zwischen dem Darlehensschuldner und dem Mieter wegen Gläubigerbenachteiligung zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs gem. § 3 Abs. 1 AnfG anfechtbar, dann soll aber eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung zulässig sein.
Abriss des Hauses: Auch der Abbruch des ganzen Hauses, i.d.R. um dort ein neues Gebäude zu errichten, stellt eine Verwertungshandlung dar (BGH NZM 2017, 756). In diesem Fall ist es i.Ü. nicht erforderlich, dass die Abriss- bzw. Baugenehmigung bereits zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung vorliegt.
Soll das Gebäude aber abgerissen werden, ohne dass ein Neubau erfolgen soll, dann handelt es sich nicht um eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung, sondern allenfalls um eine Kündigung gem. § 573 Abs. 1 BGB (BGH NJW 2004, 1736). Eine wirtschaftliche Verwertung verlangt nämlich die Realisierung eines im Grundstück liegenden Wertes. Dies geschieht üblicherweise durch Verkauf oder Vermietung. Der ersatzlose Abriss ist keine solche Verwertung. Die Abrisskündigung verlangt eine umfassende Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien. Abwägungskriterien sind hierbei:
- Der Leerstand ist nicht vom Vermieter zu vertreten, da demographisch bedingt.
- Es gibt ein Stadtentwicklungskonzept, das den Abriss in einen Gesamtzusammenhang stellt.
- Es sprechen objektive Kriterien für den Abriss gerade dieses Gebäudes (hoher Leerstand, schlechter Wohnungszuschnitt).
- Hohe Betriebskosten des Hauses, die durch die Miete der verbliebenen Mieter nicht ansatzweise gedeckt würden.
- Der Mieter hat angebotenen Ersatzwohnraum und sogar einen Umzugszuschuss abgelehnt.
- Umbau oder Sanierung des Hauses: Auch der Umbau vorhandener Wohnungen in größere Wohnungen mit höherem Ausstattungsstandard kann eine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darstellen (LG Berlin GE 1986, 453). Der Umbau einer Sechszimmerwohnung in drei abgeschlossenen Wohnungen stellt eine Form der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks i.S.v. § 573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB dar, die allerdings nur dann zur Kündigung berechtigt, wenn sich diese Verwertung als angemessen darstellt und der Vermieter erhebliche Nachteile erleiden würde, falls er an dieser Verwertung gehindert würde...