ZAP 13/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die or ... / c) Mietverhältnis über Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB)

Gemäß § 549 Abs. 3 BGB gelten für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim die §§ 573, 573a, 573d Abs. 1 und §§ 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 577a BGB nicht. Eine Studentenwohnung ist eine Wohnung, die in einem hierfür bestimmten und geeigneten Gebäude an Studenten einer Universität, einer Technischen Hochschule, einer Fachhochschule und einer höheren Fachschulen auf der Grundlage eines institutionalisierten sozialen Förderkonzepts vermietet wurde (BGH NJW 2012, 2881). Aus der Entstehungsgeschichte des § 549 Abs. 3 BGB ergibt sich, dass der Gesetzgeber die in dieser Norm enthaltene Einschränkung des sozialen Mieterschutzes nur vor dem Hintergrund des als höher gewichteten Ziels für gerechtfertigt gehalten hat, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln. Dieses gesetzgeberische Ziel kann nur erreicht werden, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziert, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsieht. Die Dauer des Mietverhältnisses muss dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und darf nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. Wohnraum i.S.d. Vorschrift kann sowohl ein einzelnes Zimmer wie auch eine abgeschlossene Wohnung sein. Auch die Unterbringung in Mehrbettzimmern ist möglich. Die Überlassung einer Wohnung an mehrere Personen (Wohngemeinschaft) macht die Wohnung nicht zum "Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims". Bei Mietverträgen mit Wohngemeinschaften handelt es sich deshalb um geschützte Mietverträge unabhängig davon, ob die Wohnung an eine GbR (Börstinghaus MDR 2002, 929) vermietet wurde, der dann die Untervermietung an die jeweiligen Nutzer gestattet wurde, oder ob mit allen Nutzern einzelne Mietverträge über jeweils einzelne Räume der Wohnung abgeschlossen wurden (Zimmermiete).

Ein Jugendwohnheim ist ein Heim, das der Unterbringung von Personen zwischen dem 14. und dem 18., in Ausnahmefällen auch einmal bis zum 21. Lebensjahr, dient. Möglich ist z.B. ein Lehrlingswohnheim im Zusammenhang mit einer überbetrieblichen Ausbildungsstätte, eine Außenwohngruppe eines Kinder- oder Erziehungsheims, bei dem der Träger mit den Jugendlichen aber tatsächlich Mietverträge abschließen muss oder ein Heim für die externe Unterbringung von Schülern. In der Regel muss es sich um Minderjährige handeln. In Ausnahmefällen können aber auch volljährige Personen – noch – untergebracht sein, wenn sie ihre Ausbildung noch abschließen sollen und bereits zuvor in dem Heim wohnten. Eine erweiterte Auslegung des Gesetzes auch auf andere Wohneinrichtungen im Zusammenhang mit Ausbildungseinrichtungen ist wegen des Ausnahmecharakters der Vorschrift nicht möglich.