Immer wenn ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit eingegangen wurde, kann dies nur durch eine Kündigung beendet werden. Ist dagegen das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit abgeschlossen worden (dazu Blank ZMR 2002, 797; Derleder NZM 2001, 649; Gather NZM 2001, 57; ders. GE 2001, 748), so endet das Mietverhältnis grds. durch Zeitablauf. Der Kündigungsschutz ist Teil des sog. sozialen Mietrechts. Es will den Mieter in zwei Bereichen schützen, nämlich hinsichtlich des Bestandes des Mietverhältnisses und hinsichtlich der Miethöhe. Dieser Schutz ist hinsichtlich des Bestands wiederum zweistufig vom Gesetzgeber geregelt (ausführlich Sternel NZM 2018, 473). Zunächst kann der Vermieter das Mietverhältnis nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Bei der Prüfung dieses berechtigten Interesses werden Mieterinteressen nicht berücksichtigt. Liegt ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Vermieters an einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses vor, kann der Mieter sich in einer zweiten Stufe auf seine persönlichen Härtegründe oder fehlenden Ersatzwohnraum berufen. Die Mieterinteressen sind dann gegenüber den berechtigten Vermieterinteressen, die zur Kündigung berechtigten, abzuwägen. Es soll grds. der vertragstreue Mieter vor willkürlichen Kündigungen geschützt werden, da die Wohnung auch nach der Rechtsprechung des BVerfG eine überragende Bedeutung als Lebensmittelpunkt des menschlichen Daseins hat. Somit muss bei einer ordentlichen Kündigung wie folgt geprüft werden:
- Ist die Kündigung überhaupt zulässig?
- Unterfällt die Wohnung dem Kündigungsschutz und ist sie danach kündbar?
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