ZAP 15/2021, Die Mietkaution in der Geschäftsraum- und W ... / b) Form und Inhalt der Kautionsabrechnung

An die inhaltlichen Anforderungen an eine Kautionsabrechnung sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Mit dieser Abrechnung macht der Vermieter deutlich, in Bezug auf welche konkreten Forderungen er (noch) ein Verwertungsinteresse an der Kaution hat. Er muss daher eine übersichtliche Gegenüberstellung der beiderseitigen Forderungen aus dem Mietverhältnis vornehmen, welche den Anforderungen des § 259 BGB genügt, sodass aus Sicht des verständigen Mieters deutlich wird, welche Forderungen dem Grunde und der Höhe nach geltend gemacht werden (BGH, Urt. v. 24.7.2019 – VIII ZR 141/17, NZM 2019, 754; Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 551 BGB Rn 29; Cramer, Mietrecht, 1. Aufl. 2019, S. 261.).

Sofern die Parteien keine besondere Form für die Kautionsabrechnung vereinbart haben (z.B. Text- oder Schriftform), was auch formularvertraglich möglich ist, kann auch eine konkludente Abrechnung durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Bereits seit längerem war anerkannt, dass von einer solchen konkludenten Abrechnung auszugehen ist, wenn der Vermieter mit einer oder mehreren eigenen, aus dem beendeten Mietverhältnis resultierenden Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufgerechnet hat (BGH, Urt. v. 11.4.1984 – VIII ZR 315/82, NJW 1985, 267). Nach jüngster Rechtsprechung des BGH kann nunmehr in jedem Verhalten des Vermieters, aus dem sich aus Sicht des verständigen Mieter ergibt, dass der Vermieter alle ihm zustehenden Forderungen aus dem abgelaufenen Mietverhältnis geltend macht, ohne einen Vorbehalt zu erklären, eine schlüssige Kautionsabrechnung gesehen werden. Dies soll namentlich im Falle der Klageerhebung des Vermieters vorliegen, da der Vermieter damit sein abschließendes Verwertungsinteresse ausübt (BGH, Urt. v. 24.7.2019 – VIII ZR 141/17, NZM 2019, 754= ZAP EN-Nr. 482/2019; Schreiber, AnwZert MietR 21/2019 Anm. 1.).

Praxishinweis:

Aufgrund der kurzen Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters (6 Monate ab Rückgabe der Mietsache, § 548 Abs. 1 BGB) ist dem Vermieter bei der Aufrechnung mit Gegenansprüchen dringend anzuraten, zunächst mit Schadensersatzansprüchen aufzurechnen und erst nachfolgend mit Ansprüchen auf rückständigen Mietzins, was insb. dann gilt, wenn die verzinste Kaution zur Deckung aller Forderungen nicht ausreicht. Der Vermieter kann nämlich auch mit verjährten Forderungen unter der Maßgabe von § 215 BGB aufrechnen.