Die Verordnung über Heizkostenabrechnung wurde im Jahr 2021 novelliert (HeizkostenV v. 24.11.2021, BGBl 2021 I, S. 2964). Der Zweck besteht darin, die Nutzer rechtzeitig über ihren Verbrauch zu informieren, damit sie sich energiesparend verhalten können. Hierfür ist es notwendig, die Verbrauchserfassung zu verbessern. Mit der Novelle wird die Verpflichtung, funkablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung bestimmter Qualität zeitlich zu staffeln, eingeführt. Auf dieser Grundlage werden dann dem Vermieter umfassende Informationspflichten auferlegt. Verstöße gegen die Informations- oder Ausstattungspflicht können bei der folgenden Abrechnung, zum ersten Mal bei der Nebenkostenabrechnung 2022, Kürzungsrechte zur Folge haben.
Die Änderungen stützen sich auf EU-Recht, nämlich die Energieeffizienzrichtlinie 2012/27/EU. Diese verpflichtet die Mitgliedstaaten, festgelegte Vorgaben in nationales Recht umzusetzen (Wall, NZM 2022, 73). Der Zweck der Regelung ist die Verbesserung des Klimaschutzes. Mieter sollen durch eine monatliche Information über ihren Verbrauch dazu motiviert werden, Heizenergie zu sparen. Mit der Nebenkostenabrechnung, die Mieter i.d.R. ein Dreivierteljahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode oder noch später erreicht, bekamen Mieter Informationen über ihr Heizverhalten bisher zeitlich verzögert mitgeteilt. Dies trug nicht zu einer klimaschonenden Verhaltensänderung der Mieter bei (Wall, a.a.O.).
Nur, wenn der Vermieter die Wohnung des Mieters nicht aufsuchen muss und aus der Ferne – also außerhalb der Wohnung – auf die ermittelten Verbrauchsdaten zurückgreifen kann, kann die vorgesehene monatliche Information sinnvoll und mit vertretbarem Aufwand erfolgen. Umlage der Kosten, Umfang und inhaltliche Vorgaben bezüglich der Informationen sowie die Folgen etwaiger Verstöße, also Kürzungsrechte, sind in diesem Zusammenhang geregelt.
1. Pflicht zum Einbau von Fernablesegeräten
Auf Dauer sollen nur noch fernablesbare Geräte (Wärmezähler, Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler), die sicher an ein Smart-Meter-Gateway angeschlossen werden können, für die Erfassung des Verbrauchs von Heizung und Warmwasser verwendet werden (Pfeifer, MietRB 2022, 366 f.; Solf, AnwZert MietR 9/2023, Anm. 1, B).
a) Smart-Meter-Gateway (SMGW) – Datenbündelung und Umstellung der Erfassungsgeräte
Gemäß § 2 Nr. 19 Messstellenbetriebsgesetz (MsbG) handelt es sich bei einem Smart-Meter-Gateway (SMGW) um eine Kommunikationseinheit, in der Daten erhoben, bearbeitet und übermittelt werden können. Das SMGW bündelt die gesammelten Daten: Zunächst werden die Daten der einzelnen Heizkörper (oder Warmwasserstellen) in einem Datensammler der entsprechenden Wohnung erfasst, danach die Wohnungsdaten in den gebäudeinternen Gateway überführt. Dann werden sie elektronisch zur Ablesefirma übermittelt (Lammel, ZMR 22, 1 f.). Die fernablesbaren Erfassungsgeräte müssen weitere Voraussetzungen erfüllen. Gemäß § 5 Abs. 5 HeizkostenV müssen sie interoperabel sein, damit der Vermieter den Ablesedienstleister jederzeit wechseln kann (Pfeifer, a.a.O., 368; Wall, a.a.O., 74). Hierzu muss gem. § 5 Abs. 5 S. 3 HeizkostenV der alte Ablesedienst das Schlüsselmaterial kostenfrei zurückgeben und dem neuen Dienstleister übergeben, wenn der Vertrag endet. Damit soll der üblicherweise mit einem Wechsel des Dienstleisters verbundene technische und finanzielle Aufwand reduziert werden. Die Erfassungsgeräte müssen außerdem den Schutzprofilen und technischen Richtlinien entsprechen, die mit dem Stand der Technik des Bundesamtes für Sicherheit in der Informationstechnik kompatibel sind (§ 5 Abs. 2 S. 3 HKV; näher hierzu und zur Umlage der Kosten: Pfeiffer, MietRB 2022, 366, 368 und Wall, NZM 2022, 73, 76).
b) Zeitlich gestufte Einführung
Grundsätzlich sollen alle Erfassungsgeräte, die ab dem 1.12.2022 neu eingebaut wurden, fernablesbar sein und mit einem Smart-Meter-Gateway verbunden werden können. Diese Verpflichtung gilt jedoch nur, wenn das gesamte Verbrauchserfassungssystem geändert wird. Auch nach dem 1.12.2022 dürfen in einem nicht fernablesbaren System noch einzelne Zähler oder Heizkostenverteiler ersetzt oder ergänzt werden. Die nicht fernablesbaren Verbrauchserfassungsgeräte müssen jedoch bis zum 31.12.2026 auf fernablesbare Erfassungsgeräte umgestellt werden, die an die SMGW-Technik angeschlossen werden können. Technische Unmöglichkeit, unangemessen hoher Aufwand oder andere unbillige Härte können die Gebäudeeigentümer von dieser Verpflichtung befreien (dazu näher Wall, NZM 2022, 73, 75). Die bis zum 1.12.2022 installierten, aber den vorgenannten technischen Anforderungen (SMGW) nicht genügenden fernablesbaren Verbrauchserfassungsgeräte, müssen bis zum 31.12.2031 nachgebessert werden.
2. Pflicht zur Mitteilung von Verbrauchsinformationen durch Gebäudeeigentümer
Die Eigentümer von Gebäuden sind seit dem 1.12.2021 verpflichtet, dem Mieter Verbrauchs- und sonstige Informationen über die Wärmeversorgung mitzuteilen oder bereitzustellen.
a) Mitteilung von Informationen bei fernablesbarer Ausstattung
Gemäß § 6a Abs. 1 HeizkostenV muss der Eigentümer des Gebäudes dem Mieter monatlich Abrechnungs- bzw. Verbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser mitteilen, die auf dem tatsächlichen Verbrauch oder den Ablesewerten der Heizkostenverteiler basieren. Das Ziel ist es, den M...