Zusammenfassung
Der vorliegende Beitrag befasst sich mit dem Energieverbrauch von Mietern, dessen Auswirkungen auf die Betriebskostenumlage sowie dem Einfluss aktueller gesetzlicher Regelungen auf die Nebenkostenabrechnung.
I. Einleitung
Der Gesetzgeber hat auf die Steigerung der Energiekosten für private Haushalte reagiert, indem er versucht hat, Mieter durch Hilfen zu entlasten, über Preisbremsen oder staatliche Leistungen an Verbraucher. Verabschiedet wurden mehrere teilweise auch kurzfristige Regelungen, die die Energieversorgung gewährleisten sollen. Hinzu kommen Regelungen, die vor dem Hintergrund des Klimawandels getroffen wurden, wie die Reform der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) und das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Diese Regelungen dienen zum einen dazu, den Mietern zeitnah klarzumachen, wie viel sie an Heizenergie verbrauchen, um sie zur Einsparung anzuhalten. Über das CO2KostAufG sollen Vermieter zum anderen zur energetischen Ertüchtigung ihrer Gebäude veranlasst werden. Außerdem gibt es eine ganze Reihe von für Vermieter relevanten Informationspflichten, deren Verstoß teilweise negative Rechtsfolgen für sie nach sich zieht. Im Folgenden wird untersucht, welchen Einfluss diese Regelungen auf die Betriebskosten haben.
II. Heizkosten – umlagefähige Betriebskosten
Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören auch Heizkosten. Sie werden in § 2 Nr. 4–6 BetrKV aufgeführt. Sollen Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, müssen die Abrechnungen mindestens folgende Angaben enthalten (BGH, NZM 2020, 320 f. m.w.N.):
- Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- Angaben und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel,
- Berechnung des Anteils des Mieters,
- Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
Geht dem Mieter die formell ordnungsgemäß erstellte Abrechnung zu, hat er gem. § 556 Abs. 3 S. 5 u. 6 BGB ein Jahr Zeit, Einwände zu erheben. Aus der Heizkostenverordnung sowie anderen Vorschriften ergeben sich weitere Voraussetzungen. Doch wie wirken sich die unterschiedlichen Vorschriften auf die Nebenkostenabrechnungen aus? Betrachtet werden die Vorschriften, die im Zuge der Klimakrise erlassen wurden, angefangen bei der Heizkostenverordnung, die zuerst in Kraft trat sowie nach dem CO2KostAufG folgend die staatlichen Unterstützungen, die darauf abzielen, die Energiekosten für die Verbraucher abzufedern, die durch den russischen Angriffskrieg auf die Ukraine angestiegen sind.
III. Heizkostenverordnung – Novelle 2021
Die Verordnung über Heizkostenabrechnung wurde im Jahr 2021 novelliert (HeizkostenV v. 24.11.2021, BGBl 2021 I, S. 2964). Der Zweck besteht darin, die Nutzer rechtzeitig über ihren Verbrauch zu informieren, damit sie sich energiesparend verhalten können. Hierfür ist es notwendig, die Verbrauchserfassung zu verbessern. Mit der Novelle wird die Verpflichtung, funkablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung bestimmter Qualität zeitlich zu staffeln, eingeführt. Auf dieser Grundlage werden dann dem Vermieter umfassende Informationspflichten auferlegt. Verstöße gegen die Informations- oder Ausstattungspflicht können bei der folgenden Abrechnung, zum ersten Mal bei der Nebenkostenabrechnung 2022, Kürzungsrechte zur Folge haben.
Die Änderungen stützen sich auf EU-Recht, nämlich die Energieeffizienzrichtlinie 2012/27/EU. Diese verpflichtet die Mitgliedstaaten, festgelegte Vorgaben in nationales Recht umzusetzen (Wall, NZM 2022, 73). Der Zweck der Regelung ist die Verbesserung des Klimaschutzes. Mieter sollen durch eine monatliche Information über ihren Verbrauch dazu motiviert werden, Heizenergie zu sparen. Mit der Nebenkostenabrechnung, die Mieter i.d.R. ein Dreivierteljahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode oder noch später erreicht, bekamen Mieter Informationen über ihr Heizverhalten bisher zeitlich verzögert mitgeteilt. Dies trug nicht zu einer klimaschonenden Verhaltensänderung der Mieter bei (Wall, a.a.O.).
Nur, wenn der Vermieter die Wohnung des Mieters nicht aufsuchen muss und aus der Ferne – also außerhalb der Wohnung – auf die ermittelten Verbrauchsdaten zurückgreifen kann, kann die vorgesehene monatliche Information sinnvoll und mit vertretbarem Aufwand erfolgen. Umlage der Kosten, Umfang und inhaltliche Vorgaben bezüglich der Informationen sowie die Folgen etwaiger Verstöße, also Kürzungsrechte, sind in diesem Zusammenhang geregelt.
1. Pflicht zum Einbau von Fernablesegeräten
Auf Dauer sollen nur noch fernablesbare Geräte (Wärmezähler, Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler), die sicher an ein Smart-Meter-Gateway angeschlossen werden können, für die Erfassung des Verbrauchs von Heizung und Warmwasser verwendet werden (Pfeifer, MietRB 2022, 366 f.; Solf, AnwZert MietR 9/2023, Anm. 1, B).
a) Smart-Meter-Gateway (SMGW) – Datenbündelung und Umstellung der Erfassungsgeräte
Gemäß § 2 Nr. 19 Messstellenbetriebsgesetz (MsbG) handelt es sich bei einem Smart-Meter-Gateway (SMGW) um eine Kommunikationseinheit, in der Daten erhoben, bearbeitet und übermittelt werden können. Das SMGW bündelt die gesammelten Daten: Zunächst werden die Daten der einzelnen Heizkörper (oder Warmwasserstellen) in einem Datensammler der entsprechenden Wohnung erfasst, danach die Wohnungsdaten in den gebäudeinternen Gateway überführt. Dann werden sie elek...