ZAP 16/2016, Aktuelle Entwicklungen im Immobilienmaklerrecht / 4. Einzelfragen zur Maklerprovision

Bereits vom Abschluss des Maklervertrags an besteht für den Makler eine rechtlich geschützte Anwartschaft auf den Provisionsanspruch, den er sodann durch die von ihm ausgeübte Tätigkeit verdient, wenngleich er ihn erst endgültig mit dem Eintritt des Erfolgs, nämlich den Abschluss des Vertrags über das vermittelte oder nachgewiesene Objekt erwirbt (BGH NStZ 2016, 286 Rn 52).

a) Höhe der Provision

Die Höhe der Provision muss nicht ausdrücklich vereinbart werden. Es genügt, dass sie sich im Wege der Vertragsauslegung ergibt (OLG Hamburg ZMR 2014, 333, 334). Von Bedeutung ist hierbei die gesetzliche Auslegungsregel des § 653 Abs. 2 BGB, wonach die übliche Provision als vereinbart anzusehen ist. Kommt ein Kaufvertrag über ein Grundstück durch Vermittlung des Maklers zustande, steht ihm üblicherweise gegen die Partei, die ihn beauftragt hat, eine Provision zwischen 3–5 % des Kaufpreises zu (BGH WM 2003, 2056, 2057). Bundesweit einheitliche Provisionssätze gibt es aber nicht (vgl. die Auflistung bei D. Fischer, Maklerrecht anhand der höchstrichterlichen Rechtsprechung, 3. Aufl. 2015, S. 49).

Hinweis:

Für die Stadt Köln etwa wird ein Provisionssatz von 3 % als üblich angesehen (OLG Köln, Urt. v. 30.9.2014 – 1 RVs 91/14, BeckRS 2014, 18661). Im Hamburger Bereich beträgt die Käuferprovision regelmäßig 6,25 % (OLG Schleswig GE 2015, 1159). Für das Land Schleswig-Holstein gelten vergleichbare Sätze. Dem liegt zugrunde, dass, auch wenn der Makler zunächst vom Verkäufer beauftragt wurde, der Verkäufer provisionsfrei bleibt (OLG Schleswig GE 2015, 1159).

b) Verjährung des Provisionsanspruchs

Der Provisionsanspruch des Maklers unterliegt der dreijährigen Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Makler von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Provisionsschuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen (OLG Düsseldorf, Urt. v. 27.6.2014 – 7 U 247/12, juris). Hinsichtlich dieser Voraussetzungen trägt der Provisionsschuldner, mithin der Maklerkunde, die Darlegungs- und Beweislast. Eine Wissenszurechnung zwischen einem Mitarbeiter der Kreditabteilung einer Sparkasse und deren rechtlich verselbstständigter Immobilienabteilung kommt nur dann in Betracht, wenn sich aus § 242 BGB eine Pflicht zur Organisation eines Informationsaustausches ergibt. Dies wird regelmäßig, auch im Hinblick auf datenschutzrechtliche Erwägungen, zu verneinen sein (OLG Düsseldorf, Urt. v. 27.6.2014 – 7 U 247/12, juris). Maßgeblich sind aber auch insoweit die tatsächlichen Gepflogenheiten, die zwischen den Abteilungen herrschen (D. Fischer NJW 2014, 3281, 3286).