ZAP 16/2016, Aktuelle Entwicklungen im Immobilienmaklerrecht / a) Maklerleistung

Dem Makler steht nur dann eine Vergütung gem. § 652 BGB zu, wenn er eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung erbracht hat. Leistungen, die sich in Beratung, sonstige Hilfeleistungen, wie etwa die Anberaumung eines Besichtigungs- oder Beurkundungstermins, erschöpfen, genügen nicht (D. Fischer NJW 2015, 3278, 3280). Allerdings kann die Verpflichtung zur Zahlung einer Provision auch unabhängig von dem Vorliegen einer echten Maklerleistung im Wege eines selbstständigen Provisionsversprechens begründet werden, wenn dies im Rahmen einer Individualabrede geschieht (BGH NJW-RR 2007, 55 Rn 12).

aa) Nachweisleistung

Die nach § 652 Abs. 1 BGB dem Nachweismakler obliegende Leistung besteht in dem „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags“ (Hauptvertrag). Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrags wenden muss, wird der Immobilienmakler seinen am Kauf interessierten Kunden im allgemeinen nicht nur das konkrete Grundstück zur Kenntnis bringen, sondern auch den möglichen Verkäufer nennen müssen. Dabei ist es regelmäßig notwendig, dass der vollständige Name und die Anschrift derjenigen Person, die als Vertragspartner in Betracht kommt und mit der die erforderlichen Verhandlungen geführt werden können, benannt wird (BGH NZM 2016, 475 Rn 20, 42).

In bestimmten Ausnahmefällen ist die Namhaftmachung des Vertragspartners allerdings entbehrlich. So kann ein ausreichender Nachweis auch dann gegeben sein, wenn der Makler den Namen des Vertragspartners (noch) nicht mitgeteilt hat. Von der Namhaftmachung kann abgesehen werden, wenn bei der Mitteilung der Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen erforderlich sind, etwa weil die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks übereinstimmt. Die unterbliebene Angabe des Eigentümers ist ferner provisionsunschädlich, wenn es dem Maklerkunden vorerst nicht auf die Person des Eigentümers ankommt, weil er sich zunächst einmal über die Geeignetheit des Grundstücks schlüssig werden will. Die gegenteilige Ansicht (Dehner, Maklerrecht, 2001, Rn 88 f.) nimmt nicht genügend Bedacht darauf, dass mit der Preisgabe aller erforderlichen Daten des nachgewiesenen Objekts die wesentliche (geldwerte) Maklerleistung bereits erbracht ist, und dass die Ermittlung des Eigentümers „am Makler vorbei“ für einen zahlungsunwilligen Maklerkunden in dieser Lage ein Leichtes sein kann (BGH NJW 2006, 3062 Rn 13; NZM 2016, 475 Rn 23).

Hinweise:

Das Verschaffen einer reinen Ermittlungsmöglichkeit stellt keinen Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags dar (BGH NJW-RR 2010, 1385 Rn 10). Der Hinweis auf einen anderen Makler, der sodann erst den Kontakt zu der auf Verkäuferseite verhandlungsberechtigten Person herstellt, ist als indirekter Nachweis gleichfalls keine die Provisionspflicht auslösende Nachweisleistung (BGH NZM 2016, 475 Rn 43).

bb) Vermittlungsleistung

Eine Vermittlungsleistung liegt dann vor, wenn der Makler auf den potenziellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt (OLG Düsseldorf MDR 2015, 935; OLG Hamm NJW-RR 2015, 825, 826 mit Bezug auf BGH NJW-RR 2009, 1282). Es reicht aus, wenn die Abschlussbereitschaft des Dritten gefördert und mithin bei ihm lediglich ein nicht völlig unbedeutendes Motiv für den Abschluss gesetzt wird (OLG Hamburg ZMR 2014, 333, 334).