ZAP 16/2016, Aktuelle Entwicklungen im Immobilienmaklerrecht / c) Kausalität

Der Provisionsanspruch des Maklers setzt nach § 652 Abs. 1 BGB weiter voraus, dass der Hauptvertrag „infolge“ des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt. Die Maklerleistung muss mithin für den erfolgten Abschluss des Hauptvertrags ursächlich gewesen sein (BSG NZS 2015, 270 Rn 13). Es reicht aber aus, wenn das Verhalten des Maklers zumindest mitursächlich geworden ist (BGH NJW-RR 2014, 1272 Rn 16 – Nachweismakler; OLG Hamm NJW-RR 2015, 825, 826; OLG Düsseldorf MDR 2015, 935 – jeweils Vermittlungsmakler). In diesem Zusammenhang genügt es nicht, dass die Maklertätigkeit auf anderem Weg adäquat kausal den Abschluss bewirkt hat; vielmehr muss der Hauptvertrag bei wertender Betrachtung sich zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellen (BGH NJW-RR 2014, 1272 Rn 16).

Für die Kausalität trägt grundsätzlich der Makler die Darlegungs- und Beweislast (BGH NJW-RR 2014, 1272 Rn 16; OLG Hamm NJW-RR 2015, 825, 827 bzgl. eines Finanzierungs-Vermittlungsmaklers). Der Schluss auf den notwendigen Ursachenzusammenhang ergibt sich nach der Judikatur des BGH dann von selbst, wenn der Nachweistätigkeit der Vertragsabschluss in angemessenem Zeitabstand folgt (BGH NJW 2006, 3062 Rn 18; NJW-RR 2014, 1272 Rn 16: maximal zwölf Monate). Das OLG Hamm (NJW-RR 2015, 825, 827) hat diese Grundsätze auch auf eine Vermittlungstätigkeit übertragen. Haben die Erben des zunächst nachgewiesenen Veräußerers noch mehr als ein Jahr ohne Mitwirkung des Vermittlungsmaklers mit dem Kaufinteressenten verhandelt, bis das eine Einigung über den Verkauf des Objekts erzielt werden konnte, stellt sich der mit den Erben abgeschlossene Kaufvertrag bei wertender Beurteilung, so das OLG Düsseldorf (MDR 2015, 935), nicht als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung des ursprünglichen Vermittlungsmaklers dar.

Für eine entsprechende tatsächliche Vermutung besteht allerdings dann kein Raum, wenn der Kunde die ihm vom Makler gegebenen Informationen zuvor bereits anderweitig erlangt hat. Vorkenntnis der Abschlussgelegenheit auf Seiten des Kunden schließt die Mitursächlichkeit grundsätzlich aus (OLG Schleswig, Beschl. v. 12.6.2014 – 16 U 134/13, juris). Denn dann spricht nichts dafür, dass gerade die Hinweise des Maklers zum Erfolg, mithin zum Abschluss des Hauptvertrags, geführt haben (BGH NJW-RR 2014, 1272 Rn 16).