ZAP 18/2019, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 3. Die Indizwirkung einfacher Tabellenmietspiegel

Hat der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht zugestimmt, kann der Vermieter gem. § 558b BGB Zustimmungsklage erheben. In diesem Verfahren geht es vor allem um die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Grundsätzlich sind die Begründungsmittel gem. § 558a Abs. 2 BGB dabei keine prozessualen Beweismittel. Durch das Mietrechtsreformgesetz von 2001 hat der Gesetzgeber qualifizierten Mietspiegeln eine – widerlegliche – Vermutungswirkung beigemessen. Für einfache Mietspiegel gilt das aber nicht. Welche Bedeutung sie im Zustimmungsverfahren haben, wird seither immer wieder diskutiert. Dies gilt vor allem für Berlin, da dort immer wieder dem Berliner Mietspiegel die Qualifikation abgesprochen wird. Ganz überwiegend wird dem Berliner Mietspiegel als einfachem Mietspiegel aber Indizwirkung im Prozess zugebilligt (zuletzt LG Berlin DWW 2019, 217; WuM 2019, 330; a.A. LG Berlin NZM 2019, 406 mit Abl. Anm. Streyl NZM 2019, 407; Börstinghaus jurisPR-MietR 11/2019 Anm. 1).

Der BGH hat die Verwendung einfacher Mietspiegel im Rahmen eines Indizienbeweises grds. gebilligt (BGH GE 2019, 377 = DWW 2019, 94 = WuM 2019, 202 = NZM 2019, 250 = MDR 2019, 475 = MietPrax-AK § 558c BGB Nr. 1 mit Anm. Börstinghaus; Börstinghaus, LMK 2019, 415378; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 8/2019 Anm. 1; Schach, jurisPR-MietR 8/2019 Anm. 3; Monschau, MietRB 2019, 161). Im Zustimmungsprozess ist die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Grundlage von Erkenntnisquellen zu bestimmen, die die tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung gem. § 286 ZPO hinreichenden Weise ermittelt haben. Dabei obliegt die Feststellung, ob die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt dem Tatrichter, und erfordert im Ergebnis eine konkrete Ermittlung einer Einzelvergleichsmiete. Deren Ermittlung habe in einem zweistufigen Verfahren zu erfolgen:

• Zunächst ist auf der Grundlage generalisiert wohnwertrelevanter Vergleichskriterien die einschlägige Mietpreisspanne des konkreten Mietspiegels festzustellen.
• Dann muss innerhalb dieser Spanne ausgehend vom Mittelwert anhand zusätzlicher qualitativ einzelfallbezogener, den individuellen Wohnwert bestimmender Faktoren die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete ermittelt werden.

Im Rahmen der ersten Stufe können die Werte eines einfachen Mietspiegel ein Indiz dafür darstellen, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Ob dies konkret der Fall ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die Qualität des einfachen Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben.

Der Dresdener Mietspiegel:

Für den Mietspiegel Dresden 2015 hat der Senat eine solche Indizwirkung bejaht. Die Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite in einer Projektgruppe sowie die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse spreche nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet. Gründe, an der notwendigen Qualität des einfachen Mietspiegels, in welchen 3.948 Datensätze aus der Datenbereitstellung durch Vermieter und aus einer mündlichen Mieterbefragung eingeflossen sind, seien weder vorgebracht noch ersichtlich.