ZAP 19/2020, Anwaltsmagazin / 4 Reform der Mietspiegel auf dem Weg

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) wollen mehr Rechtssicherheit für qualifizierte Mietspiegel und haben dazu jetzt Referentenentwürfe für eine Reform des Mietspiegelrechts vorgelegt.

Mietspiegel sind in Deutschland Referenzpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie dienen als Begründungsmittel für Mieterhöhungen und zur Bestimmung der zulässigen Neuvertragsmiete im Geltungsbereich der Mietpreisbremse. Das Vergleichsmietensystem soll einen gerechten Ausgleich zwischen den Mieter- und Vermieterinteressen gewährleisten. In der Praxis hat sich jedoch gezeigt, dass die Erstellung eines Mietspiegels für die Kommunen mit Herausforderungen verbunden ist.

Mit der nun geplanten Reform werden Vorgaben aus dem Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD für die 19. Legislaturperiode umgesetzt. Dort wurde vereinbart, eine standardisierte Gestaltung qualifizierter Mietspiegel zu sichern. Ziel ist es, eine repräsentative und differenzierte Qualität dieses Instruments zur rechtssicheren und zuverlässigen Abbildung der Vergleichsmiete zu gewährleisten. Auch einfache Mietspiegel sollen gestärkt werden.

Das Reformvorhaben umfasst zwei Referentenentwürfe:

• einen Referentenentwurf eines Gesetzes zur Reform des Mietspiegelrechts (Mietspiegelreformgesetz – MsRG) sowie
• einen Referentenentwurf einer Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung – MsV).

Mit dem Mietspiegelreformgesetz können Mieterhöhungen für Wohnungen, für die ein qualifizierter Mietspiegel Angaben enthält, künftig nur mit diesem Mietspiegel oder mit einem Sachverständigengutachten begründet werden und nicht mehr durch andere Mittel, z.B. durch die Benennung von Vergleichswohnungen. Dies soll die Bedeutung der mit hohem Aufwand erstellten qualifizierten Mietspiegel stärken. Wurde ein Mietspiegel sowohl von der für die Mietspiegelerstellung zuständigen Behörde als auch von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als qualifizierter Mietspiegel anerkannt, wird künftig vermutet, dass er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Dadurch wird die Wirkung eines so anerkannten qualifizierten Mietspiegels im Rechtsstreit gestärkt. Die Frist für die Anpassung von Mietspiegeln wird von zwei auf drei Jahre verlängert. Qualifizierte Mietspiegel sind nach spätestens fünf Jahren neu zu erstellen. Mieter und Vermieter können zudem verpflichtet werden, zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels Auskunft über ihr Mietverhältnis und die Merkmale ihrer Wohnung zu erteilen. Gleichzeitig wird die Nutzung bereits vorhandener Datensätze für die Mietspiegelerstellung erleichtert.

In dem Entwurf einer Mietspiegelverordnung werden Mindeststandards für qualifizierte Mietspiegel festgelegt. Zugleich wird klargestellt, welche Standards für einen qualifizierten Mietspiegel als ausreichend angesehen werden können. Hierdurch wird ein erhöhtes Maß an Rechtssicherheit geschaffen. Für einfache Mietspiegel werden niedrigschwellige Anforderungen bezüglich Dokumentation und Veröffentlichung festgelegt. Hierdurch sollen die Transparenz und Aussagekraft eines einfachen Mietspiegels verbessert werden.

Mit dem Reformvorhaben soll auch ein Impuls für die Erstellung von qualifizierten und einfachen Mietspiegeln gesetzt werden. Die Länder, Verbände und interessierten Kreise haben noch bis zum 30.10.2020 Gelegenheit, zu den Referentenentwürfen Stellung zu nehmen.

[Quellen: BMJV/BMI]