ZAP 20/2017, Mietrechtliche Auswirkungen der Wohnungszuw ... / 1. Ausscheiden des weichenden Ehegatten aus dem Vertrag

Bei Ehescheidung scheidet der ausziehende Ehegatte nur dann aus dem Mietvertrag aus, wenn der Mietvertrag gem. § 1568a BGB auf den anderen Ehegatten übergeht (vgl. zu § 5 HausrV a.F. LG Berlin GE 2001, 205; BayObLG DWW 1983, 71). Abgesehen vom Zuweisungsverfahren nach § 1568a BGB kann sich ein Ehegatte, der allein oder gemeinsam mit dem Ehepartner Mieter der Wohnung ist, nicht durch den Auszug von seinen mietvertraglichen Pflichten befreien (Paschke WuM 2008, 59, 60). Wie oben ausgeführt bedarf es dafür einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen ausscheidendem Mieter, verbleibendem Mieter und Vermieter (Vertragsübernahme), kombiniert mit einem befreienden Schuldnerwechsel.

Bedarf es aber einer Vertragsübernahme und für eine weitergehende Haftung des neuen Mieters eines zusätzlichen befreienden Schuldnerwechsels, so folgt daraus weiter, dass allein der Auszug des geschiedenen Ehegatten und Mitmieters aus der Wohnung selbst mit Einverständnis des Vermieters nicht dazu führt, dass er seine Mieterstellung verliert (Paschke WuM 2008, 59, 60; LG Berlin MM 1997, 280). Auch aus dem Auszug und der jahrelangen Trennung der Eheleute kann kein allseitiges Einvernehmen mit der Entlassung aus den Verpflichtungen des Mietvertrags hergeleitet werden. Dies gilt auch dann, wenn die Ehe nach dem Auszug geschieden wird (Stürzer/Koch, Vermieterlexikon, 15. Aufl. 2017, Stichwort „Ehegatten als Mieter“, S. 228 f.).

Der ausgezogene Ehepartner hat auch gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietverhältnis. Allerdings kann er zur Vermeidung eines künftigen Haftungsrisikos von dem wohnenbleibenden Ehepartner verlangen, dass er am Ausspruch einer Kündigung mitwirkt, durch die das Mietverhältnis insgesamt beendet wird (OLG Hamburg NZM 2001, 640). Ein entsprechender Anspruch folgt aus einem gesellschaftsrechtlichen Auseinandersetzungsanspruch bei Wegfall des Gesellschaftszwecks (§§ 726, 730 BGB). Denn zwischen den Ehegatten als Mitmietern besteht eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Zweck die Anmietung der Ehewohnung als gemeinsame Lebensgrundlage darstellt. In dem Moment, in dem durch Trennung und Scheidung dieser Zweck wegfällt, ist der Anspruch auf Mitwirkung an der Auflösung der Gesellschaft (Mitmieterstellung) gegeben. Der Anspruch ist durch eine Klage nach § 894 ZPO durchsetzbar, die sich auf Abgabe der Kündigungserklärung als Willenserklärung durch den Beklagten richtet.

Mit Rechtskraft des Urteils gilt dann die Kündigungserklärung als abgegeben. Dies hat zur Folge, dass nach Ablauf der Kündigungsfrist das Mietverhältnis beendet ist und die Wohnung geräumt werden muss.

Allerdings kann dieser Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung dem Einwand der Rechtsmissbräuchlichkeit unterliegen. Das kann z.B. dann angenommen werden, wenn der verbleibende Mieter aus gesundheitlichen oder anderen Gründen nicht zur Räumung der Wohnung in der Lage ist (OLG Hamburg NZM 2001, 640).

Hinweis:

Für die Kündigung ist zu beachten, dass die Einwilligung des anderen Ehegatten in eine gemeinsam erklärte Kündigung erzwungen werden kann, jedoch nicht während des ersten Trennungsjahres. Anders ist dies nur, wenn ganz sicher ist, dass die Ehe geschieden wird. Wird der Scheidungsantrag aber eingereicht, so muss der verbliebene Ehegatte einer Kündigung zustimmen (OLG Köln WuM 2007, 275).