ZAP 20/2018, Das Recht zur Untervermietung: Voraussetzun ... / 2. Ausnahme: Eine Genehmigung kann entbehrlich sein

Ausnahmsweise benötigt der Mieter keine Erlaubnis, wenn er nächste Familienangehörige, zum Haushalt gehörende Bedienstete oder Personen, die er zu seiner Pflege benötigt, in die Wohnung aufnehmen will; diese Personen sollen nicht Dritte im Sinne dieser Vorschrift sein (für den Ehegatten des Mieters explizit BGH, Urt. v. 12.6.2013 – XII ZR 143/11.) Gleiches gilt für die Aufnahme solcher Personen, die kein eigenständiges Besitzrecht haben, wie beispielsweise die Besucher eines Wohnungsmieters. Die Aufnahme dieses Personenkreises gehört nach allgemeiner Auffassung zum vertragsgemäßen Mietgebrauch, so dass eine Genehmigung des Vermieters entbehrlich ist.

Praxishinweis:

Die Entbehrlichkeit einer Erlaubnis ist anerkannt bei: Ehepartnern (BGH, Urt. v. 12.6.2013 – II ZR 143/11), gemeinsamen Kindern (BGH, Urt. v. 5.11.2003 – XIII 371/02), Stiefkindern des Ehepartners (OLG Hamm, Beschl. v. 11.4.1997 – 30 REMiet 1/97; a.A. AG Berlin-Neukölln, Urt. v. 5.7.1990 – 14 C 174/90: nur, wenn auch die Ehefrau des Mieters in der Wohnung lebt); u.U. Enkeln (AG Wiesbaden, Urt. v. 4.7.2011 – 93 C 4774/10).

Streitig ist dagegen, ob die Schwester des Mieters, sein Bruder, seine Eltern, seine Schwiegermutter, sein Schwiegersohn oder seine Schwiegertochter, seine Schwägerin oder sein Schwager, sein Stiefsohn, der Verlobte seiner Tochter oder der Freund der Tochter als Dritte angesehen werden können (vgl. Caspers, in: Harz/Ormanschick, Vertragsstörungen im Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2018, § 14 Rn 33 m.w.N.).

Als Dritter kann nicht der Lebenspartner i.S.v. § 1 LPartG angesehen werden. Wird eine Lebenspartnerschaft nach § 1 Abs. 1 LPartG begründet, gilt der Lebenspartner als Familienangehöriger des anderen Lebenspartners (§ 11 LPartG). Der Lebenspartner ist damit dem Ehegatten insoweit gleichgestellt, so dass keine Erlaubnis erforderlich ist. Da die Verwandten des Lebenspartners als mit dem anderen Lebenspartner verschwägert i.S.d. § 1590 BGB gelten (§ 11 LPartG), sind die für die bisherigen verschwägerten Personen aufgestellten Kriterien hier entsprechend anwendbar, so dass grundsätzlich von einer Genehmigungsbedürftigkeit auszugehen ist, wobei die Einzelheiten hierzu streitig sind (s. oben).

Bei dem Lebensgefährten des Mieters handelt es sich allerdings nach der wohl nach wie vor herrschenden Auffassung um einen Dritten i.S.d. §§ 540, 553 BGB (BGH, Urt. v. 5.11.2003 – XIII 371/02). Denn gerade wegen der weitreichenden Konsequenzen der Bildung einer Lebensgemeinschaft in der Wohnung (z.B. § 563 Abs. 2 S. 4 BGB) muss der Vermieter über die Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt begründen wollen, informiert werden. Allerdings werden an das berechtigte Interesse nach § 553 BGB keine hohen Anforderungen gestellt.