ZAP 20/2018, Das Recht zur Untervermietung: Voraussetzun ... / 4. Abstrakte und konkrete Untervermietungserlaubnis

Grundsätzlich ist der Mieter bereits bei seiner ersten Anfrage wegen einer generellen Untervermietungserlaubnis verpflichtet, dem Vermieter einen konkreten Untermieter namentlich zu benennen (OLG Koblenz, Urt. v. 30.4.2001 – 4 W RE-525/00; a.A. LG Köln, Urt. v. 3.12.1997 – 10 S 367/97). Der Mieter muss auch das Vorliegen dieser Voraussetzung darlegen und beweisen (OLG Koblenz, Beschl. v. 27.12.2011 – 5 U 839/11).

Hinweis:

Solange der Mieter keinen konkreten Untermieter genannt hat, führt eine Verweigerung der Erlaubnis durch den Vermieter daher nicht zum Kündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB (OLG Celle, Beschl. v. 5.3.2003 – 2 W 16/03; LG Köln, Urt. v. 17.12.1998 – 6 S 122/98).

Lehnt der Vermieter auf eine allgemeine Anfrage des Mieters zur Möglichkeit einer Untervermietung die Erteilung einer Erlaubnis generell und ausnahmslos ab, verweigert der Vermieter die Erlaubnis i.S.v. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB selbst dann, wenn der Mieter dem Vermieter keinen Untermieter namentlich benannt hatte (BGH, Urt. v. 15.11.2006 – XII ZR 92/04; LG Berlin, Urt. v. 12.6.2001 – 64 S 13/01). Da sich aus dieser Auffassung die Gefahr eines vom Mieter provozierten Sonderkündigungsrechts ergeben kann (z.B. Befreiung von einem „lästigen“ Zeitmietvertrag), wird zu Recht einschränkend gefordert, dass das Sonderkündigungsrecht des Mieters in einem solchen Fall nur ausgelöst wird, wenn sich aus der Anfrage des Mieters wenigstens Anhaltspunkte für eine beabsichtigte Untervermietung ergeben, die so konkret sind, dass der Vermieter sich ein Urteil über die Erlaubniserteilung bilden kann (OLG Celle, Beschl. v. 5.3.2003 – 2 W 16/03).

Erteilt der Vermieter die Zustimmung unter Auflagen, kann dies ebenfalls als Verweigerung der Untervermietungserlaubnis angesehen werden (AG Albstadt, Urt. v. 24.10.1997 – 6 C 660/97). Allgemein gilt, dass der vollständigen Verweigerung der Erlaubniserteilung durch den Vermieter gleichsteht, wenn dieser die Erlaubnis von zusätzlichen, durch § 540 BGB oder durch den Mietvertrag nicht gedeckten Bedingungen abhängig macht (LG Berlin, Urt. v. 2.5.2006 – 64 S 19/06). Allein die Tatsache, dass die Wohnung öffentlich gefördert ist, stellt keinen hinreichenden Grund für eine Versagung dar (LG Berlin, Urt. v. 22.9.1998 – 64 C 53/98).