ZAP 20/2018, Das Recht zur Untervermietung: Voraussetzun ... / I. Begriff der Untermiete

Von Untermiete spricht man, wenn aufgrund eines schuldrechtlichen Vertrags Grundstücke, Gebäude oder Räume gegen Entgelt unbefristet oder auf Zeit einem Dritten zum Gebrauch vom Mieter überlassen werden (BGH, Urt. v. 9.10.1985 – VIII ZR 198/84). Die Untermiete ist rechtsbegrifflich Miete. Bei der Wohnraummiete ist wesentlich, dass dem Dritten zumindest ein Teil der Wohnräume zur ausschließlichen Benutzung zur Verfügung gestellt wird (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 540 BGB Rn 3).

Hinweis:

Nach der hier vertretenen Ansicht handelt es sich bei der Aufnahme eines Dritten mit der Absicht, dass dieser die gesamte Wohnung mitbenutzt, um keine Untermiete im Rechtssinne, auch wenn der Dritte dafür ein Entgelt zahlt; in einem solchen Fall wird in aller Regel eine BGB-Gesellschaft vorliegen, deren gemeinsamer Zweck die Benutzung der Mieträume ist. Um einen Fall von Untermiete handelt es sich jedoch dann, wenn dem Dritten zumindest ein Wohnraum zur alleinigen Benutzung und der Rest der Wohnung zur gemeinsamen Mitbenutzung überlassen wird (LG Berlin, Urt. v. 5.12.1991 – 67 S 354/91).

Der Untermietvertrag selbst ist ein eigenständiger Mietvertrag, der hinsichtlich der Nutzung (Wohnraum oder Gewerberaum) nach den allgemeinen Kriterien zu bewerten ist. Für die Wirksamkeit des Untermietvertrags ist eine Genehmigung des Hauptvermieters irrelevant, nur der tatsächliche Akt der Gebrauchsüberlassung ist erlaubnispflichtig. Dementsprechend ist es möglich, dass der Untermietvertrag unter der aufschiebenden oder auflösenden Bedingung geschlossen wird, dass der Hauptvermieter seine Erlaubnis erteilt. Dem Untermieter kann ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach zustehen, sofern der Untervermieter seiner untermietvertraglichen Pflicht zur Gebrauchsüberlassung nicht nachkommt, weil der Hauptvermieter seine Erlaubnis verweigert.