ZAP 20/2019, Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverz ... / I. Vorbemerkung

Der Vermieter kann dem Wohnraummieter nach § 573 Abs.1 u. 2 Nr. 1 BGB ordentlich wegen einer nicht nur unerheblichen und schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters und nach §§ 543 Abs. 1 u. 2 Nrn. 3 a) und b), 569 Abs. 3 u. 4 BGB außerordentlich und fristlos kündigen, sofern der Mieter über einen relevanten Zeitraum unberechtigter Weise zu wenig Miete gezahlt hat. Eine fristlose Kündigung ist wirksam, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete in Verzug gerät (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a) i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, mit einer Miethöhe in Rückstand gerät, welcher die Miethöhe von zwei Monaten erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b) BGB).

Von besonderer Praxisrelevanz ist in diesem Zusammenhang die häufig auftreffende Konstellation, dass der Mieter angebliche Mängel der Mietsache behauptet, welche der Vermieter angeblich nicht bzw. nicht ausreichend behoben hat, so dass der Mieter aus seiner Sicht zur Mietminderung berechtigt, sprich zu einer nur verminderten Mietzahlung verpflichtet ist. Regelmäßig ist der Vermieter der Auffassung, dass entweder gar kein zur Mietminderung berechtigender Mangel vorliegt oder er einen solchen ordnungsgemäß beseitigt hat, so dass jedenfalls kein Recht zur Mietminderung (mehr) besteht bzw. es sich lediglich um solche Beeinträchtigungen handelt, die so gering sind, dass sie der Mieter ohne Minderungsrecht hinzunehmen habe. Alle Fälle der genannten Konstellation haben gemein, dass der Mieter nach Mängelanzeige und ggf. Aufforderung zur Mängelbeseitigung den Mietzins in einer geminderten Höhe an den Vermieter erbringt, der Vermieter seinerseits die Mängel zurückweist und nach Erreichung eines ausreichenden Mietrückstands eine fristlose und i.d.R. hilfsweise ordentliche Kündigung wegen ebendieser Mietrückstände erklärt.

Entscheidend für den Erfolg der Räumungsklage ist, ob die Mietwohnung tatsächlich mangelbehaftet i.S.v. § 536 BGB ist und ggf. in welcher prozentualer Höhe eine Minderung gerechtfertigt ist. Weiter ist neben der Mietminderung zu beachten, dass dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB und § 273 BGB gestützt auf den Anspruch auf Mängelbeseitigung zustehen kann, der neben der Mietminderung geltend gemacht werden kann, so dass ein möglicher schuldhafter Mietrückstand, der für eine hierauf gestützte Kündigung erforderlich ist, nicht gegeben sein kann.