ZAP 20/2020, Allgemeine Geschäftsbedingungen im Wohnraum ... / 4. Verhältnis von Kleinreparaturen zu § 556 Abs. 4 BGB

Soweit vereinzelt in der Literatur vertreten wird, dass Kleinreparaturklauseln gegen § 556 Abs. 4 BGB verstoßen sollen, kann dieser Meinung nicht gefolgt werden (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2019, § 538 BGB Rn 60 u. 70; Lehmann-Richter, AnwZert MietR 5/2018 Anm. 2; Otto, ZflR 2004, 145). Zuzustimmen ist der zitierten Literaturmeinung noch in der Einschätzung, dass es sich bei Kleinreparaturen um Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung handelt, die gem. § 556 Abs. 4, Abs. 1 BGB i.V.m. § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Gleiches gilt im Übrigen ganz allgemein für sog. Schönheitsreparaturen i.S.v. § 28 Abs. 1 II. BV. Damit ist jedoch gesetzessystematisch nur gemeint, dass eine Überwälzung nicht in Form von laufenden Vorauszahlungen oder Pauschalzahlungen i.R.d. Mietnebenkosten erfolgen kann, wie es in § 556 Abs. 1, Abs. 2 BGB ermöglicht wird. Bei Kleinreparaturklauseln handelt es sich strukturell nicht um Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 S. 2 BGB, die laufend entstehen, sondern um pauschalierte Schadens- bzw. Entschädigungsersatzanspruchsgrundlagen für einen zufällig und i.d.R. isoliert eintretenden Instandsetzungsbedarf, sodass § 556 Abs. 4 BGB bereits systematisch keine Anwendung findet. Die Gegenmeinung übersieht auch, dass nach deren Argumentation auch sämtliche Schönheitsreparaturklauseln erst recht gegen § 556 Abs. 4 BGB verstoßen müssten, da es sich hierbei weit eher um laufende (Mietneben-)Kosten handeln dürfte. Ein genereller Verstoß üblicher Schönheitsreparaturklauseln gegen § 556 Abs. 4 BGB wird jedoch – soweit ersichtlich – zu Recht von niemandem vertreten. Demgemäß erklärt sich auch die stiefmütterliche Behandlung dieser Thematik in der rechtswissenschaftlichen Literatur und Rechtsprechung, da offensichtlich beinahe einhellig und nach diesseitiger Auffassung auch zu Recht davon ausgegangen wird, dass Kleinreparaturklauseln nicht gegen § 556 Abs. 4 BGB verstoßen (vgl. Schmid/Harsch in Schmid/Harz, Mietrecht, 6. Aufl. 2020, § 1 BetrKV Rn 11).