ZAP 2/2024, Änderung des Gebrauchsrechts des Wohnraummie ... / cc) Ausblick für die zukünftige Rechtslage

Am 4.7.2024 wurde ein entsprechendes Gesetz zur Änderung von § 554 BGB im Bundestag verabschiedet, wodurch Balkonkraftwerke (= Steckersolargeräte) als 4. Alternative der privilegierten Maßnahmen in § 554 BGB aufgenommen werden sollen, sodass der Mieter grds. einen Anspruch auf deren Genehmigung durch seinen Vermieter hat, den dieser nur ausnahmsweise ablehnen kann. Das Gesetz wurde am 27.9.2024 im Bundesrat unter Tagesordnungspunkt 9 beraten und zusammen mit einer Änderung des Wohnungseigentumsrecht gebilligt, ohne dass es zu einer Anrufung des Vermittlungsausschusses gekommen ist.

Zusätzlich wurde § 20 Abs. 2 WEG entsprechend ergänzt und es wurde die Stromerzeugung durch Balkonkraftwerke (= Steckersolargeräte) als sodann 5. Alternative der privilegierten Maßnahmen in das Gesetz aufgenommen. Das Gesetz kann nun ausgefertigt und verkündet werden und tritt am Tag nach seiner Verkündung in Kraft.

Mit der Gesetzesänderung zählen Steckersolaranlagen zu den privilegierten Vorhaben. Genau wie bisher schon bei baulichen Veränderungen, die dem Gebrauch behinderter Menschen oder dem Laden von Elektrofahrzeugen dienen, können Eigentümergemeinschaften den Einbau von Steckersolaranlagen zur Stromerzeugung nicht mehr ohne triftigen Grund verweigern. Zwar konnten Eigentümer bereits bisher mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ein Balkonkraftwerk installieren. Diese Zustimmung zu erhalten hat sich jedoch oft als schwierig erwiesen, wie – zutreffend – in der Gesetzesbegründung ausgeführt wird.

Gleichermaßen haben Mieter nun einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters zur Installation einer solchen Steckersolaranlage, die nur im begründeten Ausnahmefall abgelehnt werden kann.

Durch die Angleichung ist auch eine weitere Harmonisierung zwischen Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht verwirklicht worden, sodass der Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer nach dem WEG ist, sich nicht mehr ohne Weiteres darauf stützen kann, die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft sei nicht erteilt worden, sodass er keine Zustimmung nach § 554 BGB erteilen könne.

Der neue Gesetzeswortlaut von § 554 BGB n.F. wird nach Ausfertigung und Inkrafttreten wie folgt lauten (Neuerung in Fettdruck gekennzeichnet):

Praxis-Beispiel

„§ 554 Barrierereduzierung, E-Mobilität und Einbruchsschutz und Steckersolargeräte

(1) Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten; § 551 Absatz 3 gilt entsprechend.

(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.”

Der neue Wortlaut von § 20 Abs. 2 WEG wird nach Ausfertigung und Inkrafttreten wie folgt lauten (Neuerung in Fettdruck gekennzeichnet):

Praxis-Beispiel

„(2) ¹Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die

1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,

2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,

3. dem Einbruchsschutz und

4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität

5. der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte

dienen. ²Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.”

ZAP F., S. 971–984

Von Dr. Sven Caspers, RiAG München