Beschlossen wird jetzt nicht mehr über die Jahresabrechnung als Rechenwerk en bloc, sondern nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 S. 1 WEG; AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 25.2.2022 – 980a C 29/21, ZMR 2022, 421 – „Soll-Abrechnungsspitze”); dies auf der Grundlage der vom Verwalter als Vollzugsorgan der Gemeinschaft für diese gefertigten Abrechnung (§ 28 Abs. 2 S. 2 WEG). Beschlossen werden also nur einzelne Zahlen, kein Rechenwerk. Ein solcher Beschluss über das gesamte Rechenwerk ist nichtig, ohne dass er wohlwollender Auslegung zugänglich wäre (AG Mettmann, Urt. v. 16.4.2021 – 26 C 1/21, ZMR 2021, 687; AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 25.2.2022 – 980a C 29/21, ZMR 2022, 421). Allerdings ist ein zugleich gefasster Beschluss zur Fälligkeit der ausgewiesenen Hausgeldvorschüsse abtrennbar und damit wirksam. Das gilt gleich für die Jahresabrechnung im Hinblick auf die ausgewiesenen Abrechnungssalden (LG Frankfurt a.M., Beschl. v. 20.4.2022 – 2-13 T 15/22, IMR-online 2022, 2674 = ZMR 2022, 653; AG Mettmann, Urt. v. 16.4.2021 – 26 C 1/21, ZMR 2021, 687).
1. Gestaltungsfragen
Weil nicht mehr das Rechenwerk insgesamt beschlossen wird, sollte ein korrekter Beschluss zu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung folgende Inhalte zeigen (AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 25.2.2022 – 980a C 29/21, ZMR 2022, 421; Abramenko, Das neue WEG, § 6 Rn 4; Casser/Schultheiß ZMR 2021, 788; Elzer ZWE 2021, 297, Lehmann-Richter/Wobst, a.a.O., § 10 Rn 870):
- Für den Wirtschaftsplan (Haushaltsplanung) soll eine Liste der Vorschussbeträge, getrennt nach den Vorschüssen zur Kostentragung und denen zur Rücklage, Beschlussgegenstand sein.
- Für die Jahresabrechnung (Jahresergebnis) soll eine Liste der Nachschüsse sowie der Anpassungen, getrennt nach den Beträgen zur Kostentragung und zu den Rücklagen, Beschlussgegenstand sein.
Die Bezugnahme auf Dokumente (hier auch das konkret bezeichnete Rechenwerk selbst) genügt, soweit der Beschlussgegenstand zweifelsfrei erkennbar bleibt (LG Frankfurt a.M., Urt. v. 25.2.2021 – 2-13 S 127/19, ZMR 2021, 514).
2. Mehrhausanlage
Zur Jahresabrechnung einer Mehrhausanlage positioniert sich der BGH wie folgt (Urt. v. 16.7.2021 – V ZR 163/20, ZWE 2021, 363):
Eine Mehrhausanlage benötigt eine einheitliche Jahresabrechnung, über die beschlossen wird. Das gilt auch, wenn es Untergemeinschaften gibt, die in eigener Zuständigkeit wie eine selbstständige Eigentümergemeinschaft über die Lasten und Kosten entscheiden. Die Beschlusskompetenz fällt der gesamten Gemeinschaft zu. Das gilt entsprechend für Instandhaltungsrücklagen, auch wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden sind.
Soll davon abgewichen werden, so kann dies nur auf der Basis einer ausdrücklichen Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung geschehen, die den Untergemeinschaften Teilabrechnungsbefugnisse einräumt und zu Einzelabrechnungen ermächtigt. Im Zweifel ist von einem insgesamten Rechnungswesen auszugehen, dass in der Kompetenz der Gesamtgemeinschaft bleibt.
3. Fälligkeit von Hausgeldforderungen und Sonderumlagen
Nach altem Recht (§ 28 Abs. 2 WEG a.F.) wurden Hausgeldvorschüsse erst dann fällig, wenn sie durch den Verwalter abgerufen wurden. Neben den Vorschüssen gem. des beschlossenen Wirtschaftsplans galt dies auch für Beschlüsse über Sonderumlagen. Die Ausnahme: Nur wenn der Beschluss selbst ein Fälligkeitsdatum zeigte, trat Fälligkeit ohne Abruf ein.
Erst mit dem Beschluss von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Sonderumlagen entstehen die daraus folgenden Ansprüche, so z.B. der Anspruch der Gemeinschaft auf die Zahlung von Hausgeld. § 28 Abs. 3 WEG n.F. stellt nur noch auf einen Beschluss zur Fälligkeit und zum Zeitpunkt der Erfüllung der Forderung auf Hausgeld oder Sonderumlage ab, nicht mehr auf ihren Abruf. Ist er deshalb generell entbehrlich? Das LG Karlsruhe (LG Karlsruhe, Beschl. v. 1.6.2022 – 11 T 22/22, juris, IMR 2022, 410) lässt die Frage offen; zumindest dann, wenn die Fälligkeit der Sonderumlage in ihrem Beschluss kalendarisch bestimmt ist, kann Verzug ohne Abruf und ohne Mahnung eintreten.
4. Änderung des Abrechnungsschlüssels (Warmwasser)
Die gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel (§ 16 Abs. 2 S. 1 WEG, früher § 16 Abs. 3 WEG a.F.) sind abdingbar. Das kann zunächst durch die Gemeinschaftsordnung geschehen. In beiden Fällen – Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder nachrangig im Gesetz – kann dann wieder durch einfachen Mehrheitsbeschluss für die Zukunft abgeändert werden. Die Beschlusskompetenz umfasst dabei auch die Art und Weise der Berechnung; auch sie kann also geändert werden (BGH, Urt. v. 2.10.2020 – V ZR 282/19, ZWE 2021, 90). Eine andere und eigene Frage ist, ob ein solcher Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht oder nicht. Diese Frage lässt sich im Anfechtungsprozess überprüfen. Allgemein dazu folgendes:
Für einen Änderungsbeschluss ist ein konkreter Anlass nicht erforderlich. Einerlei ist auch, ob der geltende Verteilungsschlüssel einzelne Eigentümer benachteiligt oder eine Neuregelung aus anderen Umständen geboten ist. Das Beschlussermessen der Gemeinscha...