ZAP 24/2017, Schnittstellen zwischen Miet- und Wohnungse ... / 2. Umlage/Verteilung

Die Umlage von Kosten betrifft nur das Verhältnis von Vermieter und Mieter. Gehören dem Vermieter mehrere Einheiten in einem Haus, kann er grundsätzlich mit jedem Mieter etwas anderes vereinbaren: Brutto-Miete, Netto-Miete mit Vorauszahlungen, Netto-Miete mit Pauschale oder Mischformen, bei denen nur ein Teil der Betriebskosten gesondert ausgewiesen wird (Heizkosten bleiben bei dieser Betrachtung mal außen vor.) Es bedarf einer Vereinbarung über "dass und was".

Hinweis:

Treffen die Parteien keine Vereinbarung, bleibt es bei dem gesetzlichen Modell der Bruttomiete, § 535 BGB.

Wird bei der Mietstruktur ein besonderer Betrag für bestimmte Betriebskosten ausgewiesen und ist die Umlagevereinbarung unwirksam, dann wird der Betrag als Pauschale behandelt. Die Umlagevereinbarung verlagert das Risiko der Steigerung der Betriebskosten gegenüber dem Vertragsschluss und der Prognose auf den Mieter. Anders gewendet handelt es sich um eine erleichterte Form der Mieterhöhung. Der Sache nach treffen die Vertragsparteien die Abrede, dass sich ein Teil der Miete nach "externen Faktoren" berechnet, also wie eine Kostenmiete berechnet und nicht frei ausgehandelt wird.

Anders als die Umlage betrifft die Verteilung von Kosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft immer alle Einheiten einer Anlage (deswegen werden Heizkosten auch in Mietanlagen verteilt). Die Verteilung der Lasten und Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG kann nicht dazu führen, dass ein Teil der Kosten beim Verband Wohnungseigentümergemeinschaft verbleibt. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft geht es nicht um das Verhältnis Verband – Wohnungseigentümer, sondern um das Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer zueinander. Denn die Kosten müssen auf die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft verteilt werden. Ganz anders als beim Mieter, der nicht mit der Höhe der Betriebskosten eines Nachbarn argumentieren kann, geht es bei den Wohnungseigentümern nur um die Art der Verteilung. Der Mieter ist nicht verantwortlich dafür, dass der Vermieter mit der Miete erfolgreich wirtschaften kann, aber jeder Wohnungseigentümer ist verantwortlich dafür, dass der Verband seine Aufgaben erfüllen kann. Deshalb besteht für jedes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Pflicht zur Verschaffung von Liquidität für diese (so schon BGH, Beschl. v. 2.6.2005 – V ZB 32/05).