ZAP 24/2017, Schnittstellen zwischen Miet- und Wohnungse ... / a) Betriebskostenabrechnung

Mit der Betriebskostenabrechnung wird entsprechend der vertraglichen Abrede die Miethöhe für den Abrechnungszeitraum berechnet. Der Vermieter hat "über die Vorauszahlungen für Betriebskosten" jährlich abzurechnen, § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Die Art der Kosten, die umgelegt werden können, ist durch Gesetz beschränkt, § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die Parteien müssen vereinbaren, welche Betriebskosten umgelegt werden, also in welchem Umfang sich die Miethöhe an den tatsächlichen Ausgaben des Vermieters orientiert. Wie bereits erwähnt, muss der Vermieter nach § 556 Abs. 3 S. 1 Hs. 2 BGB den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten – ein weites Feld für Streitigkeiten. In der Praxis geht es häufig um die Höhe der Hausmeisterkosten.

Der Umlageschlüssel kann vereinbart werden. Die Kosten werden – wenn nichts anderes vereinbart ist – nach der Wohnfläche umgelegt, § 556a Abs. 1 S. 1 BGB. Hier muss der vermietende Wohnungseigentümer wieder aufpassen: Werden die Kosten auf Ebene der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nach Wohnfläche umgelegt (gesetzlicher Regelfall ist wie gesehen der Miteigentumsanteil gem. § 16 Abs. 2 WEG), sondern nach einem anderen Kostenverteilungsschlüssel, sollte der Vermieter dies in seinem Mietvertrag mit dem Mieter eins zu eins auch vereinbaren. Auch hier ist der vermietende Wohnungseigentümer in der Zukunft aber nicht vor Schwierigkeiten gefeit: Beschließen die Wohnungseigentümer gem. § 16 Abs. 3 WEG nach Mietvertragsabschluss einen anderen Kostenverteilungsschlüssel, stellt sich die Frage, wie der vermietende Wohnungseigentümer dies an seinen Mieter "weiterleiten" kann. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Vermieter voraussetzungslos eine solche Änderung an den Mieter weitergeben darf, scheitert wohl an § 305c BGB (überraschende Klausel). Eine Hürde ist auch § 308 Nr. 4 BGB (Änderungsvorbehalt). Im Ergebnis muss es aber für den vermietenden Wohnungseigentümer eine Möglichkeit geben, eine Änderung auf Ebene der Wohnungseigentümergemeinschaft unter gewissen Voraussetzungen in den Mietvertrag zu "importieren", hat der Gesetzgeber dies doch im Bereich der Heizkosten bei § 6 Abs. 4 HeizKV auch so vorgesehen. M.E. dürfte die folgende Formulierung daher zulässig sein:

Formulierungsbeispiel:

Die Betriebskosten werden nach folgenden Umlageschlüsseln verteilt: (...) Der Vermieter weist den Mieter darauf hin, dass die Mietsache in einer Wohnungseigentümergemeinschaft liegt. Die Wohnungseigentümerversammlung kann durch Vereinbarung oder gem. § 16 Abs. 3 WEG durch Beschluss abweichend von den zuvor genannten Umlageschüsseln und für den Vermieter bindend eine Änderung bzgl. der Betriebskosten herbeiführen. Die Parteien vereinbaren, dass der Vermieter solche Änderungen unverzüglich dem Mieter mitteilt. Solche Änderungen sind für den Zeitraum ab Beginn des nächsten Abrechnungszeitraums für das Mietverhältnis maßgeblich, allerdings nur dann, wenn sie für den Mieter zumutbar sind.

Bei Mietvertragsabschluss ist übrigens wieder darauf zu achten, dass der Abrechnungszeitraum gemäß Mietvertrag mit dem Wirtschaftsjahr in der Wohnungseigentümergemeinschaft übereinstimmt. Aus den Gesamtkosten werden mithilfe des Umlageschlüssels die auf die Mietwohnung entfallenden Einzelkosten berechnet und addiert. Zusammen mit der Grundmiete ergibt dieser Betrag die Miethöhe für das Wirtschaftsjahr. Die Vorauszahlungen werden davon in Abzug gebracht. Entweder hat der Vermieter Anspruch auf Zahlung einer Betriebskostennachforderung oder der Mieter hat einen Anspruch auf Zahlung eines Betriebskostenguthabens. Anspruchsgrundlage ist – wie gesehen – ab Abrechnungsreife immer der Mietvertrag in Verbindung mit der Abrechnung.

Hinweis:

Dass Vorauszahlungen dem Saldo der Betriebskostenabrechnung entsprechen, kommt praktisch nicht vor.