ZAP 24/2021, Die Verwertungskündigung: Voraussetzungen, ... / 1. Der Begründungsaufwand bei einem intendierten Verkauf des Mietobjekts im leeren Zustand

Will der Vermieter ein Haus oder seine Wohnung in leerstehendem Zustand verkaufen, genügt er seiner Begründungspflicht nicht, wenn er lediglich angibt, bei einem Verkauf im vermieteten Zustand einen erheblichen Abschlag beim Verkaufspreis hinnehmen zu müssen (LG Berlin, Beschl. v. 30.4.2015 – 65 S 4/15, WuM 2016, 178). Er muss vielmehr mitteilen, dass er eine konkrete Verwertungsabsicht hat (a), dass ein Verkauf im vermieteten Zustand nur mit erheblichen Verlusten möglich ist [Erforderlichkeit der Kündigung] (b), aus welchen Gründen der Verkauf erfolgt [Angemessenheit der Verwertungsentscheidung] (c) und dass konkrete Nachteile beim Verkauf in vermietetem Zustand eintreten werden (d).

a) Darlegen einer konkreten Verwertungsabsicht

Der Vermieter muss darlegen, dass ein Verkauf im vermieteten Zustand mit erheblichen finanziellen Nachteilen verbunden ist, da es sich aus Sicht des durchschnittlichen Mieters nicht von selbst versteht, dass für ein freistehendes Mietobjekt ein höherer Preis erzielt werden kann als für ein Mietobjekt mit bestehenden Mietverhältnissen (zu Recht Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn 232 m.w.N. auch zur Gegenauffassung).

b) Verkauf im vermieteten Zustand nur mit erheblichen Verlusten möglich

Für die Glaubhaftmachung eines im vermieteten Zustand nur mit erheblichen Verlusten möglichen Verkaufs muss der Vermieter keine konkreten Verkaufsbemühungen im vermieteten Zustand vornehmen und deren Erfolglosigkeit in der Kündigung angeben. Ausreichend ist auch die Bezugnahme auf eine Maklerauskunft oder ein privates Sachverständigengutachten, das zum Ergebnis kommt, dass ein Verkauf im vermieteten Zustand wirtschaftlich sinnlos bzw. nur zu erheblich schlechteren Konditionen möglich ist (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn 233 auch mit Nachweisen zu den Gegenauffassungen).

c) Angabe der Verkaufsgründe

Für die Angemessenheit der Verwertungsentscheidung genügt die knappe Angabe der Verkaufsgründe im Kündigungsschreiben, wobei nur die Angabe nichtssagender Floskeln nicht ausreicht (AG Siegburg, Urt. v. 15.8.1990 – 2 C 300/90, WuM 1991, 197 zur Angabe „das Haus sei wirtschaftlich nicht mehr tragbar”).

d) Nachweis konkreter Nachteile beim Verkauf im vermieteten Zustand

Zum Nachweis der konkreten Nachteile beim Verkauf im vermieteten Zustand muss der Vermieter im Kündigungsschreiben angeben, welche Verluste in Bezug auf die erwartbaren Entwicklung der Mietzinseinnahmen und der Kosten zu erwarten ist, sofern der Verkauf – wie regelmäßig – mit einer unzureichenden Rendite begründet wird. Sofern der Vermieter seinerseits das Mietobjekt im vermieteten Zustand gekauft hatte, muss er nach der hier vertretenen Ansicht auch den damals vereinbarten Kaufpreis mitteilen, da nur so entschieden werden kann, ob der etwaige Minderverkaufserlös für den Vermieter unzumutbar ist (LG Berlin, Urt. v. 3.5.1994 – 63 S 78/94, GE 1994, 1055; Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn 235). Da für die durchzuführende Interessenabwägung auch die Fühlbarkeit des entstehenden finanziellen Verlustes für den Vermieter ausschlaggebend sein kann, hat dieser auch im Kündigungsschreiben seine finanziellen Verhältnisse offenzulegen (LG Berlin, Urt. v. 14.9.1993 – 65 S 113/93, GE 1994, 109; Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn 235).