Da die Tatbestandsvoraussetzungen von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vielschichtig und inhaltlich relativ komplex sind, kann der Vermieter in vielen Fälle nicht die genauen Kündigungsvoraussetzungen schon vollumfänglich in der Kündigungserklärung niederlegen, sodass an das formelle Begründungserfordernis bei der Verwertungskündigung geringere Anforderungen zu stellen sind, als bei der Eigenbedarfskündigung (Müko-BGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, § 573 BGB Rn 136). Nicht ausreichend ist es auch bei der Verwertungskündigung, wenn das Kündigungsschreiben lediglich eine Rechtsbehauptung enthält oder sich in einer Wiederholung des Gesetzestextes erschöpft. Erforderlich sind hinreichend genaue Angaben von nachprüfbaren Tatsachen, aus denen sich der behauptete Verwertungswille ergibt (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn 230).
1. Der Begründungsaufwand bei einem intendierten Verkauf des Mietobjekts im leeren Zustand
Will der Vermieter ein Haus oder seine Wohnung in leerstehendem Zustand verkaufen, genügt er seiner Begründungspflicht nicht, wenn er lediglich angibt, bei einem Verkauf im vermieteten Zustand einen erheblichen Abschlag beim Verkaufspreis hinnehmen zu müssen (LG Berlin, Beschl. v. 30.4.2015 – 65 S 4/15, WuM 2016, 178). Er muss vielmehr mitteilen, dass er eine konkrete Verwertungsabsicht hat (a), dass ein Verkauf im vermieteten Zustand nur mit erheblichen Verlusten möglich ist [Erforderlichkeit der Kündigung] (b), aus welchen Gründen der Verkauf erfolgt [Angemessenheit der Verwertungsentscheidung] (c) und dass konkrete Nachteile beim Verkauf in vermietetem Zustand eintreten werden (d).
a) Darlegen einer konkreten Verwertungsabsicht
Der Vermieter muss darlegen, dass ein Verkauf im vermieteten Zustand mit erheblichen finanziellen Nachteilen verbunden ist, da es sich aus Sicht des durchschnittlichen Mieters nicht von selbst versteht, dass für ein freistehendes Mietobjekt ein höherer Preis erzielt werden kann als für ein Mietobjekt mit bestehenden Mietverhältnissen (zu Recht Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn 232 m.w.N. auch zur Gegenauffassung).
b) Verkauf im vermieteten Zustand nur mit erheblichen Verlusten möglich
Für die Glaubhaftmachung eines im vermieteten Zustand nur mit erheblichen Verlusten möglichen Verkaufs muss der Vermieter keine konkreten Verkaufsbemühungen im vermieteten Zustand vornehmen und deren Erfolglosigkeit in der Kündigung angeben. Ausreichend ist auch die Bezugnahme auf eine Maklerauskunft oder ein privates Sachverständigengutachten, das zum Ergebnis kommt, dass ein Verkauf im vermieteten Zustand wirtschaftlich sinnlos bzw. nur zu erheblich schlechteren Konditionen möglich ist (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn 233 auch mit Nachweisen zu den Gegenauffassungen).
c) Angabe der Verkaufsgründe
Für die Angemessenheit der Verwertungsentscheidung genügt die knappe Angabe der Verkaufsgründe im Kündigungsschreiben, wobei nur die Angabe nichtssagender Floskeln nicht ausreicht (AG Siegburg, Urt. v. 15.8.1990 – 2 C 300/90, WuM 1991, 197 zur Angabe „das Haus sei wirtschaftlich nicht mehr tragbar”).
d) Nachweis konkreter Nachteile beim Verkauf im vermieteten Zustand
Zum Nachweis der konkreten Nachteile beim Verkauf im vermieteten Zustand muss der Vermieter im Kündigungsschreiben angeben, welche Verluste in Bezug auf die erwartbaren Entwicklung der Mietzinseinnahmen und der Kosten zu erwarten ist, sofern der Verkauf – wie regelmäßig – mit einer unzureichenden Rendite begründet wird. Sofern der Vermieter seinerseits das Mietobjekt im vermieteten Zustand gekauft hatte, muss er nach der hier vertretenen Ansicht auch den damals vereinbarten Kaufpreis mitteilen, da nur so entschieden werden kann, ob der etwaige Minderverkaufserlös für den Vermieter unzumutbar ist (LG Berlin, Urt. v. 3.5.1994 – 63 S 78/94, GE 1994, 1055; Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn 235). Da für die durchzuführende Interessenabwägung auch die Fühlbarkeit des entstehenden finanziellen Verlustes für den Vermieter ausschlaggebend sein kann, hat dieser auch im Kündigungsschreiben seine finanziellen Verhältnisse offenzulegen (LG Berlin, Urt. v. 14.9.1993 – 65 S 113/93, GE 1994, 109; Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn 235).
2. Begründungsaufwand beim geplanten Abriss und Neubau des Mietobjekts
Intendiert der Vermieter durch die Verwertungskündigung den Abriss und Neubau des Mietobjekts, muss er im Kündigungsschreiben mitteilen, aus welchen Gründen die vorhandene Bausubstanz nicht erhaltenswert ist und welche konkreten Maßnahmen er stattdessen plant (BGH, Urt. v. 9.2.2011 – VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135). Da die Frage, ob eine alternative Sanierungsmöglichkeit besteht und ob der Vermieter im Interesse des Mieters aus diese zurückgreifen muss, betrifft nicht die formell, sondern die materielle Wirksamkeit der Verwertungskündigung. Hieraus folgt, dass dem Kündigungsschreiben keine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder vergleichbare Unterlagen von Bauingenieuren oder Architekten beigefügt sein muss, aus denen sich keine Sanierungsalternative zum Abriss besteht (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn 239 m.w.N. auch zur überholten Instanzgerichtsrechtsprechung).
Es entspricht nahezu einhelliger Meinung in Literatur und Rechtsprechung, dass eine etwaig erforderliche baurechtliche Genehmigung im Zeitpunkt der Abgabe der Verwertungskündi...