Ein Mietverhältnis kann grds. nur einheitlich gekündigt werden (LG Mainz WuM 2001, 489). Mit Ausnahme der unter § 573b BGB fallenden Fälle können deshalb grds. bei einem einheitlichen Mietvertrag weder Nebenräume noch Garagen, Keller oder einzelne Räume gekündigt werden. Hat der Vermieter von Wohnraum lediglich Bedarf an einem Teil der Räume, so kann das Mietverhältnis nicht wegen Vorliegens der Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB gekündigt werden. Beeinträchtigt im Einzelfall die den Belangen des Kündigenden entsprechende Teilkündigung die Interessen des Mieters nicht oder jedenfalls nicht unzumutbar, so ist gem. § 573 Abs. 1 BGB eine Teilkündigung des Wohnraummietverhältnisses in extremen Ausnahmefällen möglich (OLG Karlsruhe NJW-RR 1997, 711).
Ob ein einheitlicher Mietvertrag über diese Räume und die Wohnung vorliegt, richtet sich zunächst nach dem Willen der Parteien. Soll eine einheitliche Vermietung erfolgen oder sollen getrennte Verträge geschlossen werden? Ein Indiz hierfür ist die Tatsache, ob eine oder mehrere Vertragsurkunden vorliegen. In der Regel tauchen die Probleme bei der Vermietung von Wohnung und Garage auf.
Ist über die Vermietung einheitlich eine Urkunde errichtet worden, spricht der Anscheinsbeweis der Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunde dafür, davon auszugehen, dass der Wille der Parteien darauf gerichtet war, einen einheitlichen Vertrag abzuschließen (OLG Düsseldorf WuM 2007, 65). Diese Vermutung kann jedoch widerlegt werden. Argumente hierfür sind z.B.:
- nur äußerliche Verbindung zweier ansonsten leicht trennbarer Verträge;
- getrennt ausgewiesene Miete für gewerblich genutzte Räume und Wohnräume (LG Berlin GE 1994, 809);
- Identität der Vertragsparteien (LG Köln NZM 2001, 285);
- Vereinbarung verschiedener Kündigungsfristen;
- Möglichkeit, die verschiedenen Räumlichkeiten tatsächlich völlig getrennt zu nutzen.
Ist die Vermietung in zwei getrennten Urkunden dokumentiert, spricht ebenfalls zunächst ein Anscheinsbeweis dafür, dass die Parteien kein einheitliches Mischmietverhältnis vereinbaren wollten, sondern dass zwei getrennte Verträge geschlossen werden sollten, deren Schicksal auch völlig unterschiedlich sein kann (BGH WuM 2013, 421; NZM 2013, 726; GE 2013, 1454; 2013, 1650). Auch diese Vermutung kann jedoch widerlegt werden; Gesichtspunkte hierfür sind z.B.:
- Verträge wurden zum gleichen Zeitpunkt abgeschlossen;
- Verträge haben die gleiche Laufzeit;
- die räumlichen Verhältnisse sind so, dass nur eine einheitliche Vermietung an einen Mieter erfolgen kann;
- eine getrennte Herausgabe der Räumlichkeiten ist nicht möglich;
- es liegen keine wesentlich unterschiedlichen Vertragsbedingungen zu grunde;
- es werden unterschiedliche Kündigungsfristen vereinbart (AG Neukölln GE 2000, 131).
Maßgeblich ist zunächst die Feststellung des Parteiwillens. Gerade bei der Garagenmiete kommt es jedoch häufiger vor, dass für Wohnung und Garage zwei getrennte Vertragsformulare unterzeichnet werden. Dies liegt zum Teil daran, dass eine Garage im Haus erst später frei wurde, die Garage erst später errichtet wurde oder der Mieter sich, z.B. aufgrund der immer stärker um sich greifenden Parkraumbewirtschaftung, erst später entschließt, eine Garage anzumieten.
Hinweis:
Vermietet der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter später auch eine auf dem Hausgrundstück gelegene Garage, so liegt darin selbst dann, wenn dies erst nach Jahren geschieht und eine ausdrückliche Einbeziehung in den bisherigen Mietvertrag nicht erfolgt, i.d.R. nur eine Ergänzung des bisherigen Vertrags (OLG Köln OLGR Köln 1993, 272; LG Wuppertal WuM 1996, 621; LG Braunschweig ZMR 1986, 165; AG Dortmund NJW-RR 1987, 207; AG Augsburg WuM 1987, 25).
Eine neue selbstständige Vereinbarung kommt nur zustande, sofern ein entsprechender Parteiwille hinreichend deutlich erkennbar geworden ist (OLG Karlsruhe NJW 1983, 1499). Dies ist z.B. der Fall, wenn die Parteien insofern eine ausdrückliche vertragliche Abrede getroffen haben oder wenn ausdrücklich verschiedene Kündigungsfristen vereinbart wurden (AG Lichtenberg, Urt. v. 3.3.1994 – 2 C 447/93). Ein einheitlicher Mietvertrag ist von vornherein zu verneinen, wenn der Mieter einer Wohnung zwar in derselben Wohnanlage, aber nicht vom selben Vermieter eine Garage anmietet. Ein einheitliches Mietverhältnis setzt nämlich die Identität der Vertragsparteien voraus (LG Hamburg WuM 1986, 338; BayObLG WuM 1991, 78; a.A. AG Köln WuM 1993, 611, wenn zumindest der gleiche Verwalter handelt). Liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor, ist eine Formularklausel, die eine Teilkündigung zulässt, unwirksam (AG Menden WuM 1999, 573).
Autor: Prof. Dr. Ulf Börstinghaus, Weitere Aufsicht führender RiAG, Gelsenkirchen
ZAP F. 4, S. 127–150