Nach § 569 Abs. 2 BGB kann sowohl der Vermieter als auch der Mieter ein Mietverhältnis über Räume (s. auch § 578 Abs. 2 BGB) fristlos kündigen, wenn der jeweils andere Vertragsteil den Hausfrieden nachhaltig stört, sodass dem Kündigenden unter Abwägung aller Umstände eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Voraussetzungen für eine Kündigung sind somit:
- Störung des Hausfriedens,
- die Störung muss nachhaltig sein,
- Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung,
- eine vorherige Abmahnung des Störers,
- zeitnahe Ausübung des Kündigungsrechts.
a) Störung des Hausfriedens
Nach § 569 Abs. 2 BGB kann der Vermieter bei Störung des Hausfriedens durch den Mieter kündigen. Hausfrieden bedeutet nicht Hausordnung. Nicht jede Nichtbeachtung der Hausordnung stellt also zugleich eine Störung des Hausfriedens dar. Der Hausfrieden verlangt eine gegenseitige Rücksichtnahme. Das gilt für den Mieter ebenso wie für den Vermieter. Der Mieter eines Einfamilienhauses kann aber den Hausfrieden nicht stören, da er der einzige Hausbewohner ist. Bei Personenmehrheiten kann nicht nur dem Störer gekündigt werden. Wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses kann und muss allen Mietern oder Vermietern gekündigt werden.
Die fristlose Kündigung des Mietvertrags ist wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens gem. § 569 Abs. 2 BGB zulässig, wenn der Mieter die Nachtruhe der Mietmieter in einem Mehrfamilienhaus durch lautes Telefonieren und Türenschlagen stört, er Mitmieter bedroht und zudem die Corona-Abstandsregelungen im Treppenhaus nicht einhält (AG Frankfurt MietRB 2020, 199). Ebenso wurde als Störung des Hausfriedens angesehen die Haltung eines Kampfhundes in der Wohnung (AG Spandau GE 2002, 670) oder die Aufgabe des Lebensmittelpunkts in der Wohnung und vollständige Überlassung der Wohnung an die erwachsenen Kinder (LG Frankfurt WuM 2002, 92). Bei der nachhaltigen Störung des Hausfriedens durch einen psychisch kranken Mieter müssen die Belange des Vermieters, des Mieters und der anderen Mieter unter Berücksichtigung der Wertentscheidungen des Grundgesetzes gegeneinander abgewogen werden. Bei einem verhaltensauffälligen Mieter ist in die Abwägung mit einzubeziehen, ob dieser aufgrund der bestehenden Erkrankung keine Steuerungsfähigkeit hat (AG Peine DWW 2019, 294).
b) Nachhaltigkeit der Störung
Das Gesetz verlangt ausdrücklich eine nachhaltige Störung des Hausfriedens. Damit sollen kleinliche und/oder querulatorische Streitigkeiten im Hause nicht zu einer Kündigung führen. Auch einzelnen Störungen ohne Wiederholungsgefahr fehlt es regelmäßig an der Nachhaltigkeit.
c) Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung
Ähnlich wie bei der Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB (wichtiger Grund) muss eine umfassende Interessenabwägung zwischen den Mieter- und Vermieterinteressen vorgenommen werden. Dabei ist ein Verschulden nicht zwingend vorgeschrieben, aber es ist ein wichtiges Abwägungskriterium. Es kommt hier auf alle Umstände des Einzelfalls an. So rechtfertigen Gerüche aus der Wohnung eines mehrmals täglich pflegebedürftigen, betreuten Mieters nicht ohne Weiteres die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags. Ob die Störung des Hausfriedens gleichwohl die Vertragsfortsetzung zumuten lässt, ist im Einzelfall anhand aller Umstände, insb. unter Berücksichtigung eines Verschuldens, zu beurteilen (AG München WuM 2006, 621). Demgegenüber begründet eine Hausfriedensstörung, verbunden mit einem tätlichen Angriff auf eine andere Mietpartei auch ohne Abmahnung ebenso die fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter (AG Münster WuM 2007, 19) wie die Tatsache, dass der Mieter innerhalb von zwei Monaten Brände mit Feuerwehreinsatz verursacht (AG Charlottenburg GE 2004, 353).
d) Vorherige Abmahnung
Da es sich bei der Kündigung wegen Störung des Hausfriedens um einen Spezialfall der Kündigung aus wichtigem Grund handelt, gilt auch hier § 543 Abs. 3 BGB, wonach vor Ausspruch der Kündigung eine Abmahnung zu erfolgen hat, es sei denn, diese ist ausnahmsweise gem. § 543 Abs. 3 BGB überflüssig.
e) Zeitnahe Ausübung des Kündigungsrechts
Das Kündigungsrecht muss zeitnah ausgeübt werden. § 314 Abs. 3 BGB gilt zwar nicht für die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund in der Wohnraummiete (BGH NZM 2016, 791 = NJW 2016, 372), jedoch ist kann nicht endlos abgewartet werden, bis gekündigt wird. In diesem Fall spräche viel dafür, dass dem Kündigenden der Ablauf der regelmäßigen Kündigungsfrist zuzumuten ist. Es kann durchaus abgewartet werden, wie sich die Dinge weiterentwickeln.
Praxishinweis:
Ein Störertagebuch ist nicht zwingende Voraussetzung für eine Kündigung, es erleichtert aber im Prozess einen substantiierten Sachvortrag. Nach Ansicht des AG Wedding (MM 2002, 430, bestätigt durch LG Berlin WuM 2003, 670) erfordert eine fristlose Kündigung spezifizierte Angaben im Kündigungsschreiben.