ZAP 4/2016, Schönheitsreparaturen – Vertragsgestaltung b ... / 4. Individualvereinbarung über Schönheitsreparaturen

Der Vermieter kann die Schönheitsreparaturen für unrenovierte oder renovierungsbedürftige Geschäftsräume auch durch eine Individualvereinbarung i.S.d. § 305 Abs. 1 S. 3 BGB auf den Mieter übertragen. Eine derartige Vereinbarung ist auch dann wirksam, wenn der Vermieter keinen Ausgleich für die Abnutzung durch den Vormieter gewährt. Anders als bei allgemeinen Geschäftsbedingungen sind Individualvereinbarungen nicht schon bei unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, sondern erst bei Sittenwidrigkeit i.S.d. § 138 Abs. 1 BGB. Dafür muss die Individualvereinbarung der Rechtsordnung inne wohnenden rechtsethischen Werten und Prinzipien zuwiderlaufen (Palandt/Ellenberger, § 138 BGB Rn 3). Ein fehlender Ausgleich für die Abnutzung der Mietsache durch den Vormieter wird hierfür nicht genügen.

An den Beweis einer Individualvereinbarung stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen (Palandt/Grüneberg, § 305 BGB Rn 20–22). Der Vermieter muss nachweisen, dass er die Regelung zur Übertragung der Schönheitsreparaturen im Einzelnen mit dem Mieter ausgehandelt hat. Dies setzt voraus, dass der Vermieter nicht nur formal über die Regelung der Schönheitsreparaturen verhandelt, sondern auch den gesetzesfremden Regelungsgehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt. Beweisen kann der Vermieter dies z.B. durch ein genaues Verhandlungsprotokoll oder Schriftverkehr. Ein Indiz für das Aushandeln ist, wenn es im Laufe der Verhandlungen zu Änderungen des Vertragstextes kommt, was durch Vorlage des verhandelten Mietvertrags in unterschiedlichen Fassungen beweisbar ist. Das Aushandeln kann sich ferner daraus ergeben, dass individuell ausgehandelte Vereinbarungen auf andere sachlich zusammengehörige Regelungen ausstrahlen (Palandt/Grüneberg, § 305 BGB Rn 22).

Praxishinweise:

• Wünscht der Mieter, die Mietsache nach seinen Bedürfnissen umzugestalten, bietet sich daher an, die Individualvereinbarung über den Umbau der Mietsache durch den Mieter (z.B. die Zustimmung des Vermieters zu dem in einer Anlage genau dargestellten Veränderungen der Mietsache, Rückbaupflichten am Ende der Mietzeit etc.) mit der Regelung der Schönheitsreparaturen zu verbinden (z.B. mit der Klarstellung, dass der Vermieter die Mietsache im Hinblick auf den vom Mieter geplanten Umbau unrenoviert übergibt und dass der Mieter die nach dem Umbau während der Mietzeit durch seinen Mietgebrauch veranlassten Schönheitsreparaturen selbst ausführt; zur Geltung der gesetzlichen Schriftform für Umbau- und Ausbaumaßnahmen vgl. BGH, Urt. v. 25.11.2015 – XII ZR 114/14).
• Dabei ist dem Vermieter anzuraten, gemeinsam mit dem Mieter Regelungen zu entwickeln, die den konkreten Gegebenheiten Rechnung tragen, und diese mit Bezug auf die konkrete Mietsache auszuformulieren. Die Motive und Ziele der Vertragsparteien für die individuelle Regelung sollten die Vertragsparteien in einer Präambel niederlegen. Vorsorglich sollte der Vermieter auch sämtliche anfallende Unterlagen aufbewahren, mit denen das Zustandekommen der Regelung nachvollzogen werden kann.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Nachweis einer Individualvereinbarung bei einer Standardnutzung des Geschäftsraums ohne eigene Gestaltungswünsche des Mieters für den Vermieter i.d.R. schwierig und nur mit einem hohen Dokumentationsaufwand zu leisten ist. Wünscht der Mieter jedoch, die Geschäftsräume nach seinen Bedürfnissen umzugestalten, bietet die hierfür ohnehin notwendige Individualvereinbarung eine gute Gelegenheit, die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ohne Ausgleich für die vorvertragliche Abnutzung individuell mit zu regeln. Dabei können auch die farbliche Gestaltung oder die Qualität der Schönheitsreparaturen enger vorgegeben werden, als dies formularvertraglich möglich ist.