ZAP 5/2019, Durchsetzung von Schönheitsreparaturen bei M ... / 1. Keine Erledigung der Renovierung trotz bestehender Verpflichtung

Die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen kann in diesem Fall durch Aufforderungsschreiben mit raumbezogener und genauer Einzeldarstellung der geschuldeten Arbeiten und Nachfristsetzung in einen Schadensersatzanspruch in Geld umgewandelt werden (§§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281, 276 BGB). Voraussetzung hierfür ist eine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf der Basis einer wirksamen Klausel, die mit Frist angemahnt wurde und unerfüllt geblieben ist (AG Hamburg-Altona, Urt. v. 4.5.2017 – 318 b C 31/16, ZMR 2017, 652; KG, Urt. v. 23.7.2001 – 20 U 487/00, GE 2001, 1402). Eine bloße Auflistung vorgefundener Mängel oder ein übersendetes allgemein gehaltenes Wohnungsabnahmeprotokoll reichen dafür nicht (LG Hamburg, Urt. v. 25.9.1984 – 16 S 109/84, WuM 1986, 242). Der Vermieter muss auch neben dem Umfang der geschuldeten Arbeiten die Höhe der anfallenden Malerkosten darlegen und hierfür Beweis antreten. Das bedeutet, dass der Umfang des liquidierten Schadens durch spezifizierte Kostenvoranschläge und Rechnungen dargelegt werden muss, die zumindest ein Aufmaß bzw. eine Ermittlung der konkreten Baumassen enthalten müssen (KG, a.a.O.).

Der Anspruch entsteht nicht mit dem fruchtlosen Ablauf der gesetzten Nachfrist, sondern erst dann, wenn ihn der Vermieter auch geltend macht. Kalendarisch entscheidend ist also der Zugang der Schadensersatzforderung beim Mieter. Erst dann ist ein Erfüllungsanspruch auch ausgeschlossen (§ 281 Abs. 4 BGB). Sein Wahlrecht endet also nicht bereits nach erfolglos gesetzter Nachfrist oder nach Fristablauf. Dieses "Umwandlungsprocedere" muss nicht durchlaufen werden, wenn

• sich der Mieter endgültig geweigert hat, Schönheitsreparaturen durchzuführen (§ 281 Abs. 2 Alt. 1 BGB) oder
• die Ausführung der Schönheitsreparaturen sinnlos bleibt, was im Falle einer vorab gegebenen Information über die Planung eines Umbaus durch den Vermieter angenommen wird (OLG Oldenburg, Urt. v. 14.1.2000 – 13 U 66/99, WuM 2000, 301).

Hinweis:

Seine Weigerung muss sich aus Sicht des Vermieters "als das letzte und endgültige Wort" des Mieters darstellen. Ein bloßes Bestreiten oder geäußerte rechtliche Bedenken im Hinblick auf die Renovierungspflicht durch den Mieter reichen dafür nicht (LG Berlin, Urt. v. 2.5.2000 – 64 S 590/99, NZM 2000, 1078). Auch die Weigerung des Mieters, das Wohnungsabnahmeprotokoll zu unterzeichnen, bleibt in diesem Zusammenhang ohne Belang (LG Wuppertal, Urt. v. 18.4.1996 – 9 S 482/95, WuM 1996, 614).

Praxisrelevant ist vor allem der kommentarlose Auszug des Mieters, ohne notwendige Renovierungen durchzuführen. Ob darin bereits eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegt, wird unterschiedlich beurteilt, vom BGH aber unterstützt (bejahend: BGH, Urt. v. 19.11.1997 – XII ZR 281/95, NJW 1998, 1303; BGH, Urt. v. 10.7.1991 – XII ZR 105/90, NJW 1991, 1416; LG Berlin, Urt. v. 18.9.1998 – 64 S 151/98, GE 1998, 1213; LG Berlin, Urt. v. 2.10.2015 – 63 S 335/14, NJW 2016, 579, wenn der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Arbeiten durchzuführen sind und der Mieter danach kommentarlos auszieht; Folge ist ein Schadensersatzanspruch ohne weitere Fristsetzung aus § 281 Abs. 2 BGB; verneinend: KG, Urt. v. 30.10.2006 – 8 U 38/06, WuM 2007, 71; LG Kiel, Urt. v. 9.6.2005 – 1 S 274/04, InfoM 2005, 187; AG Bad Neuenahr, Urt. v. 23.5.2007 – 3 C 177/07, NJW-RR 2008, 244). Eine endgültige Erfüllungsverweigerung wird man vor allem dann annehmen können, wenn der Mieter ohne Renovierung kommentarlos auszieht, ohne seine neue Adresse zu hinterlassen (ebenso: LG Wiesbaden, Urt. v. 19.8.1985 – 1 S 6/85, WuM 1986, 113; LG Berlin, Urt. v. 14.5.2002 – 63 S 360/01; LG Köln, Urt. v. 11.9.1997 – 1 S 375/96, in: Lützenkirchen, Kölner Mietrecht, Fach-Nr. 31 "Schönheitsreparaturen und Instandhaltung", Entscheidung Nr. 32).

Praxishinweis:

Der für die Praxis zu wählende "sicherste Weg" besteht darin, möglichst früh einen Wohnungsabnahmetermin mit dem Mieter zu vereinbaren, in diesem Termin einen Renovierungsbedarf der Wohnung festzustellen, und den Mieter dann sofort schriftlich spezifiziert unter Nennung einzelner Arbeitsleistungen aufzufordern, als notwendig erkannte Renovierungen bis zum Vertragsende durchzuführen. Lässt der Mieter sich auf einen Wohnungsabnahmetermin nicht ein – dazu ist er mangels ausdrückliche vertragliche Vereinbarung gesetzlich nicht verpflichtet – (Lützenkirchen, in: Kommentar zum Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 546 BGB Rn 151) oder zieht er nach spezifizierter schriftlicher Aufforderung kommentarlos aus, kann in Richtung einer endgültigen Erfüllungsverweigerung argumentiert werden.

Ist von einer endgültigen Erfüllungsverweigerung auszugehen, entsteht der Anspruch auf Schadensersatz spätestens mit der Rückgabe der Mieträume in unrenoviertem Zustand (OLG Düsseldorf, Urt. v. 8.6.2006 – 24 U 166/05, DWW 2007, 20). Hat aber der Vermieter noch vor dem Auszug angekündigt, er wolle den Auszug abwarten, dann die Räume besichtigen und etwaige Renovierungsansprüche geltend machen, soll vo...