Die hier aufgerufene Fallgruppe geht aber weiter als in dem Beispiel unter 3. b). Umfasst werden hier generell Schäden, die der Mieter durch unterlassene oder durch unsachgemäß ausgeführte Schönheitsreparaturen an der Bausubstanz weiter schuldhaft verursacht hat. Das sind darüber hinaus die Fälle erhöhter und nicht mehr vertragskonformer Abnutzung oder erfolgter rechtswidriger Eingriffe in die Bausubstanz. In der Abwicklung richtet sich diese Fallgruppe nach den Vorgaben des Schadensersatzes wegen Beschädigung der Mieträume.
Die den Mieter treffende Obhutspflicht gebietet, die Wohnung schonend und pfleglich zu behandeln. Es handelt sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Folglich verletzt der Mieter Obhutspflichten als vertragliche Nebenpflichten, nicht aber leistungsbezogene Hauptpflichten, wenn er die Wohnung nachlässig behandelt und es dadurch zu Schäden kommt (z.B. Lackschaden an einem Heizkörper).
Hinweis:
Ginge es um Hauptpflichten aus dem Mietvertrag, die auf ein eigenes Handeln bzw. auf ein eigenes Tätigwerden des Mieters gerichtet sind, und würden sie nicht oder schlecht erfüllt, dann müsste durch die Setzung einer Nachfrist Gelegenheit gegeben werden, die Leistungspflicht zu erfüllen, bevor statt der geschuldeten Leistung Schadensersatz verlangt werden kann. Dem Mieter müsste also zunächst Gelegenheit zur Erledigung gegeben werden. So wäre es beispielsweise bei Schönheitsreparaturen in den schon abgehandelten Fällen, in denen sie nicht oder nur schlecht ausgeführt wurden. Handelt es sich aber um vertragliche Nebenpflichten zur pfleglichen Behandlung der Mietwohnung, die verletzt worden sind, ist eine Fristsetzung nicht notwendig.
Anspruchsgrundlage für den Schadensersatz ist §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB. In Bezug auf die hier untersuchte Renovierungspflicht bei Mietende oder auf Schadensersatzverpflichtungen in Zusammenhang mit dieser lassen sich folgende Beispiele für einen vertragswidrigen Gebrauch der Mieträume anführen:
- übermäßige Inanspruchnahme oder Vernachlässigung der Wohnung,
- Beschädigung durch Unachtsamkeit,
- nicht ordnungsgemäße oder nicht fachgerechte Renovierung,
- nicht erforderliches oder übermäßiges Anbohren von Fliesen sowie
- Schäden durch vom Mieter fest verklebte Teppichböden (vgl. im Einzelnen Gather DWW 1990, 322, 324),
Nikotinablagerungen an Tapeten, Decken und Farbflächen durch extremes Rauchen (Raucherexzess: BGH, Urt. v. 18.2.2015 – VIII ZR 106 80/14, NZM 2015, 302 = NJW 2015, 1239 = DWW 2015, 136 = WuM 2015, 289 = ZMR 2015, 376; BGH, Urt. v. 5.3.2008 – VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439 Rn 21 f.; LG Düsseldorf, Urt. v. 28.9.2016 – 23 S 18/15; LG Paderborn, Urt. v. 23.3.2000 – 1 S 2/00, NZM 2000, 710 f.; LG Köln, NZM 1999, 456 f.; a.A. LG Köln, WM 2001, 467), soweit sie durch Renovierungen in normalem Umfang nicht beseitigt werden können.
Hat der Mieter innerhalb einer längeren Mietzeit ohne vorherige Entfernung der jeweils vorher aufgebrachten Tapetenschichten mehrfach renoviert und überklebt, so stellt dies für sich gesehen keine Beschädigung der Mietsache dar (LG Köln, Urt. v. 26.5.1993 – 10 S 110/93, ZMR 1994, 1).
Themenbezogen zusammengestellt sind diese Fälle von Verschlechterungen der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch abzugrenzen, die nach § 538 BGB vom Mieter nicht zu ersetzen sind. Die Abgrenzung ist einzelfallbezogen vorzunehmen. Unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache fallen z.B.:
- Die normale Abnutzung eines Teppichbodens durch Laufstraßen, die durch die vertragsgemäße Nutzung entstehen oder durch Druckstellen von Möbelstücken (dazu Langenberg NZM 2000, 1125, 1129).
- Die normale Abnutzung eines Parketts oder eines Kunststoffbodens, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entsteht, insbesondere geringfügige Kratzer im Parkett (LG Berlin, Urt. v. 9.5.1996 – 62 S 394/95, GE 1996, 925) und Eindrücke durch Pfennigabsätze (LG Berlin, a.a.O.) sowie geringfügige Eindrücke und Flecken eines Kunststoffbodens, nicht aber Nutzungserscheinungen, die das Abschleifen und Versiegeln eines Parketts erfordern sowie erhebliche Löcher oder Kratzer oder schließlich Wasserschäden.
- Das Anbringen von Dübellöchern in Fliesenwänden oder im Boden von Bad, WC oder Küche, soweit es zur Befestigung üblicher Einrichtungen in diesen Räumlichkeiten dient, insbesondere, wenn ein Bad ohne die üblichen Installationen vermietet wird (LG Berlin, Urt. v. 10.1.2002 – 61 S 124/01, GE 2002, 261) – unter üblichen Einrichtungen versteht man z.B. Handtuch- oder Badetuchhalter sowie Seifenschalen und Spiegel. Die Anzahl der von einem Mieter angebrachten Dübellöcher in Fliesen muss sich im üblichen und erforderlichen Umfang bewegen, wobei der Vermieter darauf zu achten haben wird, dass er einem Mieter nicht die diesbezüglichen Handlungen früherer Mieter derselben Räume zurechnet, nicht aber das übermäßige Anbringen von Dübellöchern in Fliesen, oder sonstiger Bohrlöcher in Bestandteile der Mieträume, die nicht "mal eben" malermäßig "entfernt" werden können (z.B. ...