Von den eigentlichen Fällen einer (vertraglichen) Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen sind Konstellationen abzugrenzen, in denen der Mieter die Vornahme der Arbeiten oder die Übernahme der hierfür notwendigen Kosten als Schadensersatz schuldet. Das kann sich ergeben, wenn
- der Mieter trotz Verpflichtung aus der Vornahmeklausel nicht renoviert hat und der Vermieter mit einer spezifizierten Leistungsbeschreibung unter Fristsetzung zur Ausführung der Arbeiten aufgefordert hat (s. unten 1.),
- der Mieter mangelhaft renoviert hat (s. unten 2.),
der Mieter die Wohnung nicht in vertragsgemäßem Zustand zurückgibt (s. unten 3.),
| a) |
der Mieter gibt die Wohnung mit auffälligen Wandfarben zurück, so dass sie so nicht weiter vermietet werden kann, da die gewählte Farbgebung nicht allgemeinem Geschmack entspricht, |
| b) |
der Mieter gibt die Wohnung aus anderen Gründen nicht in vertragsgemäßem Zustand zurück oder |
- entstandene Schäden durch Schönheitsreparaturen nicht zu beseitigen sind (s. unten 4.); der Mieter schuldet Schadensersatz wegen Beschädigung der Wohnung. Lassen sie sich durch Schönheitsreparaturen in legal definiertem Umfang beseitigen, muss der Mieter nur renovieren.
Hat der Mieter trotz Verpflichtung aus der Vornahmeklausel nicht renoviert (s. oben Fall 1), wird eine Hauptleistungspflicht in einen Sekundäranspruch umgewandelt. Eine entsprechende Fristsetzung ist neben der spezifizierten Leistungsbeschreibung notwendig (§§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 S. 1 BGB; dazu AG Hamburg-Altona, Urt. v. 4.5.2017 – 318 b C 31/16, ZMR 2017, 652). In den Fällen 2–3 bedarf es keiner Fristsetzung (BGH, Urt. v. 28.2.2018 – VIII ZR 157/17, NZM 2018, 320 = NJW 2018, 1746; ebenso BGH, Urt. v. 27.6.2018 – XII ZR 79/17, NZM 2018, 717 = DWW 2018, 260 für die Gewerberaummiete), da sich der Schadensersatzanspruch direkt und unmittelbar aus positiver Vertragsverletzung (§§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB) ergibt.
Schadensersatz soll aber nur dann ausgelöst werden können, wenn der Mieter grundsätzlich auf der Basis einer wirksamen Renovierungsklausel verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen auch auszuführen (BGH, Urt. v. 20.1.2010 – VIII ZR 50/09, NZM 2010, 236 = DWW 2010, 100 = NJW-RR 2010, 666 = ZMR 2010, 512; BGH, Urt. v. 18.2.2009 – VIII ZR 166/08, NZM 2009, 313 = NJW-RR 2009, 656 = InfoM 2009, 104 Rn 14). Denn ist der Mieter schon nicht zur Renovierung verpflichtet, kann dem Vermieter mangels Pflichtverletzung auch kein ersatzfähiger Schaden entstehen, wenn die Arbeiten nicht ausgeführt werden. Es kommt dann also auf die Prüfung der vorgefundenen Vertragsklauseln zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nach den Vorgaben der Rechtsprechung und damit des AGB-Klauselkontrollrechts an.
1. Keine Erledigung der Renovierung trotz bestehender Verpflichtung
Die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen kann in diesem Fall durch Aufforderungsschreiben mit raumbezogener und genauer Einzeldarstellung der geschuldeten Arbeiten und Nachfristsetzung in einen Schadensersatzanspruch in Geld umgewandelt werden (§§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281, 276 BGB). Voraussetzung hierfür ist eine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf der Basis einer wirksamen Klausel, die mit Frist angemahnt wurde und unerfüllt geblieben ist (AG Hamburg-Altona, Urt. v. 4.5.2017 – 318 b C 31/16, ZMR 2017, 652; KG, Urt. v. 23.7.2001 – 20 U 487/00, GE 2001, 1402). Eine bloße Auflistung vorgefundener Mängel oder ein übersendetes allgemein gehaltenes Wohnungsabnahmeprotokoll reichen dafür nicht (LG Hamburg, Urt. v. 25.9.1984 – 16 S 109/84, WuM 1986, 242). Der Vermieter muss auch neben dem Umfang der geschuldeten Arbeiten die Höhe der anfallenden Malerkosten darlegen und hierfür Beweis antreten. Das bedeutet, dass der Umfang des liquidierten Schadens durch spezifizierte Kostenvoranschläge und Rechnungen dargelegt werden muss, die zumindest ein Aufmaß bzw. eine Ermittlung der konkreten Baumassen enthalten müssen (KG, a.a.O.).
Der Anspruch entsteht nicht mit dem fruchtlosen Ablauf der gesetzten Nachfrist, sondern erst dann, wenn ihn der Vermieter auch geltend macht. Kalendarisch entscheidend ist also der Zugang der Schadensersatzforderung beim Mieter. Erst dann ist ein Erfüllungsanspruch auch ausgeschlossen (§ 281 Abs. 4 BGB). Sein Wahlrecht endet also nicht bereits nach erfolglos gesetzter Nachfrist oder nach Fristablauf. Dieses "Umwandlungsprocedere" muss nicht durchlaufen werden, wenn
Hinweis:
Seine Weigerung muss sich aus Sicht des Vermieters "als das letzte und endgültige Wort" des Mieters darstellen. Ein bloßes Bestreiten oder geäußerte rechtliche Bedenken im Hinblick auf die Renovierungspflicht durch den Mieter reichen dafür nicht (LG Berlin, Urt. v. 2.5.2000 – 64 S 590/99, NZM ...